"서울아파트 투기 아직 안 끝났다"
[기고] "글로벌 위기때보다 낮은 금리가 주범"
“잠잠하던 아파트시장 다시 신고가 행진, 9.13 이전 수준 가격 회복” 보수경제신문의 기사 제목이다. 이런 기사를 접하면 집없는 서민은 가슴이 철렁할 것이다. 지난 4년간 서울집값이 폭등할 때 겪었던 끔찍한 악몽이 되살아날 지도 모른다.
유튜브와 인터넷 공간에서 폭락론자와 상승론자가 치열한 공방을 벌이고 있다. 조회수만 본다면 폭락론을 읽고 본 사람들이 몇배 혹은 몇십배 더 많다. 짐작컨대 집없는 서민들이 집값이 폭락할 거라는 이야기를 들으며 적잖은 위안을 받고 있는 것 같다.
그러나 현실은 반대 방향으로 전개되고 있다. 강남아파트 상승세가 강북으로 확산되는 작금의 현실은 외려 상승론자쪽으로 저울추를 기울게 한다.
폭락론과 상승론의 논쟁이 치열한 만큼 양쪽은 수많은 근거와 논리를 제시한다. 양쪽의 주장을 다 들어도 여전히 헷갈린다. 어느쪽이 맞고 어느쪽이 틀릴지 판단하는 기준은 없을까?
폭락론과 상승론 어느쪽이 맞을까?
가만히 들어보면 그들의 논리를 관통하는 핵심이 하나 있다. 바로 “투기”다. 한쪽은 투기가 끝날 거라고 주장하고, 다른 쪽은 투기가 잠시 휴지기일 뿐 어떤 계기가 되면 다시 불붙을 거라는 주장이다.
지난 4년간 서울집값이 50%나 폭등한 것은 누가 봐도 투기였다. 투기의 특징은 오를 때는 폭등을 하고 투기가 끝나면 폭락을 한다는 점이다. 1980년대 일본 대도시의 토지투기열풍이 그랬고, 금세기 초 미국을 위시한 선진국의 집값 광풍이 그렇게 막을 내렸다.
그런데 서울집값은 투기에 의해 폭등했는데, 폭락세는 나타나지 않고 있다. 왜 그럴까, 하는 의문이 자연스레 솟는다. 투기가 끝나지 않은 것이다. 그러면 왜 투기가 끝나지 않은 것일까?
투기로 폭등한 집값이 폭락하지 않는 이유
10여 년 전에도 이와 유사한 현상이 있었다. 2000년대 초중반 서울과 수도권 집값이 폭등했다. 무려 150%나 폭등했는데 그 후 완만한 하락세를 유지했다.
물론 2008년 가을 글로벌 금융위기의 여파로 집값폭락이 발생하기는 했다. 그러나 금새 회복했다. 2008년 6월부터 12월까지 20% 가까이 폭락했는데, 2009년 9월에는 이전 최고치를 넘어섰다. 외부충격으로 인한 집값급락은 오래가지 않음을 말해준다.
중요한 것은 내부여건인데, 그 내부여건이 폭락을 야기할 정도로 나쁘지 않았던 것이다. 당시 이명박정부는 5년간 20회의 부동산부양책을 쓸 정도로 집값부양에 올인했다. 정부의 인위적 집값 받치기로 집값이 폭락을 면했던 것이다.
지금의 집값동향은 외부충격으로 인한 일시적 폭락과 단기간 회복만 제외하면 2009년과 유사하다. 투기로 폭등했는데 완만한 하락세를 유지하고 있다. 집값에 영향을 미치는 내부요인들이 2009년보다 나쁘지 않기 때문이다. 일부 지역이 상승세로 돌아서고 있음을 보면 2009년 이후보다 지금이 더 집값에 우호적인 여건이라고 판단된다.
혹시 집값부양책을 편 이명박정부와 달리 문재인정부는 집값안정책을 펴고 있지 않느냐고 반문하는 사람이 있을지 모르겠다.
글로벌 금융위기 때보다 낮은 금리
그러나 잠시만 생각해보면 이런 반론이 타당성이 없음을 알 수 있다. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 투기란 남의 돈을 빌려 투자하는 위험한 행위로 투기비용이 수반되는데, 그 투기비용을 결정하는 것이 금리이기 때문이다. 투기꾼들이 투기에 뛰어들지 아니면 투기로 소유한 주택을 매물로 내놓을지 결정할 때도 가장 먼저 보는 것이 금리다.
2008년 가을 금융위기가 터지자 이명박정부는 기준금리를 신속하게 인하했다. 2009년 2월 2%까지 인하했다. 흥미로운 사실은 금융위기의 충격이 줄어들자 이명박정부가 신속하게 금리를 인상했다는 점이다. 2011년6월 기준금리는 3.25%까지 인상되었다.
그런데 지금 기준금리는 1.75%로 2009년 최저수준보다 더 낮다. 그 이유로 경기침체를 말한다. 그러나 지금 경제상황이 아무리 나쁘다는 핑계를 댄다 해도 2009년 글로벌 금융위기 직후보다 더 위기국면이라고 말하진 못할 것이다.
그런데 왜 그때보다 금리가 더 낮을까? KDI를 비롯한 연구기관들과 대다수 언론이 금리인하를 주장하는 속셈은 집값하락을 막겠다는 의도 말고는 달리 이유를 찾을 수 없다.
금리 외에 다른 요인들을 봐도 2009년 이명박정부 때보다 지금이 더 집값에 유리한 상황이다.
집값폭등을 일으킨 투기심리가 식지 않고, 폭등한 서울집값이 급락하지 않는 이유는 정부정책이 집값을 상승쪽으로 밀어올리고 있기 때문이다.
유튜브와 인터넷 공간에서 폭락론자와 상승론자가 치열한 공방을 벌이고 있다. 조회수만 본다면 폭락론을 읽고 본 사람들이 몇배 혹은 몇십배 더 많다. 짐작컨대 집없는 서민들이 집값이 폭락할 거라는 이야기를 들으며 적잖은 위안을 받고 있는 것 같다.
그러나 현실은 반대 방향으로 전개되고 있다. 강남아파트 상승세가 강북으로 확산되는 작금의 현실은 외려 상승론자쪽으로 저울추를 기울게 한다.
폭락론과 상승론의 논쟁이 치열한 만큼 양쪽은 수많은 근거와 논리를 제시한다. 양쪽의 주장을 다 들어도 여전히 헷갈린다. 어느쪽이 맞고 어느쪽이 틀릴지 판단하는 기준은 없을까?
폭락론과 상승론 어느쪽이 맞을까?
가만히 들어보면 그들의 논리를 관통하는 핵심이 하나 있다. 바로 “투기”다. 한쪽은 투기가 끝날 거라고 주장하고, 다른 쪽은 투기가 잠시 휴지기일 뿐 어떤 계기가 되면 다시 불붙을 거라는 주장이다.
지난 4년간 서울집값이 50%나 폭등한 것은 누가 봐도 투기였다. 투기의 특징은 오를 때는 폭등을 하고 투기가 끝나면 폭락을 한다는 점이다. 1980년대 일본 대도시의 토지투기열풍이 그랬고, 금세기 초 미국을 위시한 선진국의 집값 광풍이 그렇게 막을 내렸다.
그런데 서울집값은 투기에 의해 폭등했는데, 폭락세는 나타나지 않고 있다. 왜 그럴까, 하는 의문이 자연스레 솟는다. 투기가 끝나지 않은 것이다. 그러면 왜 투기가 끝나지 않은 것일까?
투기로 폭등한 집값이 폭락하지 않는 이유
10여 년 전에도 이와 유사한 현상이 있었다. 2000년대 초중반 서울과 수도권 집값이 폭등했다. 무려 150%나 폭등했는데 그 후 완만한 하락세를 유지했다.
물론 2008년 가을 글로벌 금융위기의 여파로 집값폭락이 발생하기는 했다. 그러나 금새 회복했다. 2008년 6월부터 12월까지 20% 가까이 폭락했는데, 2009년 9월에는 이전 최고치를 넘어섰다. 외부충격으로 인한 집값급락은 오래가지 않음을 말해준다.
중요한 것은 내부여건인데, 그 내부여건이 폭락을 야기할 정도로 나쁘지 않았던 것이다. 당시 이명박정부는 5년간 20회의 부동산부양책을 쓸 정도로 집값부양에 올인했다. 정부의 인위적 집값 받치기로 집값이 폭락을 면했던 것이다.
지금의 집값동향은 외부충격으로 인한 일시적 폭락과 단기간 회복만 제외하면 2009년과 유사하다. 투기로 폭등했는데 완만한 하락세를 유지하고 있다. 집값에 영향을 미치는 내부요인들이 2009년보다 나쁘지 않기 때문이다. 일부 지역이 상승세로 돌아서고 있음을 보면 2009년 이후보다 지금이 더 집값에 우호적인 여건이라고 판단된다.
혹시 집값부양책을 편 이명박정부와 달리 문재인정부는 집값안정책을 펴고 있지 않느냐고 반문하는 사람이 있을지 모르겠다.
글로벌 금융위기 때보다 낮은 금리
그러나 잠시만 생각해보면 이런 반론이 타당성이 없음을 알 수 있다. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 투기란 남의 돈을 빌려 투자하는 위험한 행위로 투기비용이 수반되는데, 그 투기비용을 결정하는 것이 금리이기 때문이다. 투기꾼들이 투기에 뛰어들지 아니면 투기로 소유한 주택을 매물로 내놓을지 결정할 때도 가장 먼저 보는 것이 금리다.
2008년 가을 금융위기가 터지자 이명박정부는 기준금리를 신속하게 인하했다. 2009년 2월 2%까지 인하했다. 흥미로운 사실은 금융위기의 충격이 줄어들자 이명박정부가 신속하게 금리를 인상했다는 점이다. 2011년6월 기준금리는 3.25%까지 인상되었다.
그런데 지금 기준금리는 1.75%로 2009년 최저수준보다 더 낮다. 그 이유로 경기침체를 말한다. 그러나 지금 경제상황이 아무리 나쁘다는 핑계를 댄다 해도 2009년 글로벌 금융위기 직후보다 더 위기국면이라고 말하진 못할 것이다.
그런데 왜 그때보다 금리가 더 낮을까? KDI를 비롯한 연구기관들과 대다수 언론이 금리인하를 주장하는 속셈은 집값하락을 막겠다는 의도 말고는 달리 이유를 찾을 수 없다.
금리 외에 다른 요인들을 봐도 2009년 이명박정부 때보다 지금이 더 집값에 유리한 상황이다.
집값폭등을 일으킨 투기심리가 식지 않고, 폭등한 서울집값이 급락하지 않는 이유는 정부정책이 집값을 상승쪽으로 밀어올리고 있기 때문이다.
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