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"서울아파트 투기 아직 안 끝났다"

[기고] "글로벌 위기때보다 낮은 금리가 주범"

“잠잠하던 아파트시장 다시 신고가 행진, 9.13 이전 수준 가격 회복” 보수경제신문의 기사 제목이다. 이런 기사를 접하면 집없는 서민은 가슴이 철렁할 것이다. 지난 4년간 서울집값이 폭등할 때 겪었던 끔찍한 악몽이 되살아날 지도 모른다.

유튜브와 인터넷 공간에서 폭락론자와 상승론자가 치열한 공방을 벌이고 있다. 조회수만 본다면 폭락론을 읽고 본 사람들이 몇배 혹은 몇십배 더 많다. 짐작컨대 집없는 서민들이 집값이 폭락할 거라는 이야기를 들으며 적잖은 위안을 받고 있는 것 같다.

그러나 현실은 반대 방향으로 전개되고 있다. 강남아파트 상승세가 강북으로 확산되는 작금의 현실은 외려 상승론자쪽으로 저울추를 기울게 한다.

폭락론과 상승론의 논쟁이 치열한 만큼 양쪽은 수많은 근거와 논리를 제시한다. 양쪽의 주장을 다 들어도 여전히 헷갈린다. 어느쪽이 맞고 어느쪽이 틀릴지 판단하는 기준은 없을까?

폭락론과 상승론 어느쪽이 맞을까?

가만히 들어보면 그들의 논리를 관통하는 핵심이 하나 있다. 바로 “투기”다. 한쪽은 투기가 끝날 거라고 주장하고, 다른 쪽은 투기가 잠시 휴지기일 뿐 어떤 계기가 되면 다시 불붙을 거라는 주장이다.

지난 4년간 서울집값이 50%나 폭등한 것은 누가 봐도 투기였다. 투기의 특징은 오를 때는 폭등을 하고 투기가 끝나면 폭락을 한다는 점이다. 1980년대 일본 대도시의 토지투기열풍이 그랬고, 금세기 초 미국을 위시한 선진국의 집값 광풍이 그렇게 막을 내렸다.

그런데 서울집값은 투기에 의해 폭등했는데, 폭락세는 나타나지 않고 있다. 왜 그럴까, 하는 의문이 자연스레 솟는다. 투기가 끝나지 않은 것이다. 그러면 왜 투기가 끝나지 않은 것일까?

투기로 폭등한 집값이 폭락하지 않는 이유

10여 년 전에도 이와 유사한 현상이 있었다. 2000년대 초중반 서울과 수도권 집값이 폭등했다. 무려 150%나 폭등했는데 그 후 완만한 하락세를 유지했다.

물론 2008년 가을 글로벌 금융위기의 여파로 집값폭락이 발생하기는 했다. 그러나 금새 회복했다. 2008년 6월부터 12월까지 20% 가까이 폭락했는데, 2009년 9월에는 이전 최고치를 넘어섰다. 외부충격으로 인한 집값급락은 오래가지 않음을 말해준다.

중요한 것은 내부여건인데, 그 내부여건이 폭락을 야기할 정도로 나쁘지 않았던 것이다. 당시 이명박정부는 5년간 20회의 부동산부양책을 쓸 정도로 집값부양에 올인했다. 정부의 인위적 집값 받치기로 집값이 폭락을 면했던 것이다.

지금의 집값동향은 외부충격으로 인한 일시적 폭락과 단기간 회복만 제외하면 2009년과 유사하다. 투기로 폭등했는데 완만한 하락세를 유지하고 있다. 집값에 영향을 미치는 내부요인들이 2009년보다 나쁘지 않기 때문이다. 일부 지역이 상승세로 돌아서고 있음을 보면 2009년 이후보다 지금이 더 집값에 우호적인 여건이라고 판단된다.

혹시 집값부양책을 편 이명박정부와 달리 문재인정부는 집값안정책을 펴고 있지 않느냐고 반문하는 사람이 있을지 모르겠다.

글로벌 금융위기 때보다 낮은 금리

그러나 잠시만 생각해보면 이런 반론이 타당성이 없음을 알 수 있다. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 투기란 남의 돈을 빌려 투자하는 위험한 행위로 투기비용이 수반되는데, 그 투기비용을 결정하는 것이 금리이기 때문이다. 투기꾼들이 투기에 뛰어들지 아니면 투기로 소유한 주택을 매물로 내놓을지 결정할 때도 가장 먼저 보는 것이 금리다.

2008년 가을 금융위기가 터지자 이명박정부는 기준금리를 신속하게 인하했다. 2009년 2월 2%까지 인하했다. 흥미로운 사실은 금융위기의 충격이 줄어들자 이명박정부가 신속하게 금리를 인상했다는 점이다. 2011년6월 기준금리는 3.25%까지 인상되었다.

그런데 지금 기준금리는 1.75%로 2009년 최저수준보다 더 낮다. 그 이유로 경기침체를 말한다. 그러나 지금 경제상황이 아무리 나쁘다는 핑계를 댄다 해도 2009년 글로벌 금융위기 직후보다 더 위기국면이라고 말하진 못할 것이다.

그런데 왜 그때보다 금리가 더 낮을까? KDI를 비롯한 연구기관들과 대다수 언론이 금리인하를 주장하는 속셈은 집값하락을 막겠다는 의도 말고는 달리 이유를 찾을 수 없다.

금리 외에 다른 요인들을 봐도 2009년 이명박정부 때보다 지금이 더 집값에 유리한 상황이다.

집값폭등을 일으킨 투기심리가 식지 않고, 폭등한 서울집값이 급락하지 않는 이유는 정부정책이 집값을 상승쪽으로 밀어올리고 있기 때문이다.

송기균 송기균경제연구소장

댓글이 32 개 있습니다.

  • 2 0
    마지막 발악

    국내 대기업 연구소 부동산전망,국책은행보고서,증권회사 분석전망 읽어봐라,사기꾼들아 다주택자,갭 투자자들 은행 대출로, 투기했던 님들..... 노숙자 시간문제

  • 0 0
    이런

    문정부에서 돈을 풀었어
    풀린 돈 만큼 가치하락했지
    그럼 돈값 떨어진 만큼 물건값은 오르지
    서울 부동산 상승분은
    풀린 돈 만큼 반영된 것이지
    부동산 시장 자체
    수요와 공급으로 오른게 아니고

  • 2 0
    이런

    경제 추락은 완만하지만 여기까지다
    사실상 세계경제 버팀목이였던
    연준도 못 버티고 나가 자빠지고
    윌가에서는 한국 대기업들 정크본드
    쓰레기 취급하고있다
    대기업중에 연말이면 월급 못 줄기업 속출한다
    그후에 흑자도산 많이나와
    이와중에 서울부동산 상승이라?
    많이사라 ㅋㅋ

  • 1 0
    이런

    현 경제상황 진단이 잘못됐다
    2009년 글로발 금융위기는
    4조달러 돈풀어서 위기모면한것인데
    이 4조달러 부채 지금도 이자만 내고있다
    연준은 경제추락 속도에 놀라
    일부 1조 5천달러를 시중은행에 떠넘기고
    또 한번 양적완화를 만지작거리고있다
    그럼 6조 5천억 달러가 된다
    달러는 계속 휴지조각 경제도 휴지조각
    글로발 폭망

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  • 2 0
    다스뵈이다65-소득주도성장 효과있다

    1. GDP대비 40% 국가부채유지는 근거없고
    유럽은 GDP의 60-80%의 국가부채를 유지한다.
    한국은행은 한국국가부채가 35.9%로 발표 했으므로
    국가부채45%까지 유지한다면 170조 추경여력이 있다.
    문제는 6조 추경예산도 자한당이 반대하는것
    2. 박근혜때는 소득수준 60%까지 소득감소
    문재인정부는 하위 20%소득만 감소됐는데
    고령인구 증가때문

  • 1 0
    문재인정부의 추경은

    이명박근혜때처럼..돈이 부동산시장으로가서
    은행계좌숫자로만 존재하는게 아닌..
    실제 소비에 쓰이는 예산이며..
    스태그플레이션이 아니라..소비증가로 돈이 순환되어
    경기부양에 동반하는..정상적인 인플레이션이 되므로..
    결론은 금리인하는 하지말고 추경은 반드시 해야한다..

  • 3 0
    금리인하하면 돈이 소비에쓰이지않고

    대출한돈이 부동산 시장으로 가서 은행에 묶여버린다..
    운좋게 세계경기가 호황이면 다행이지만
    KDI분석대로 세계경기전망이 어두운경우에는..
    당연히 대출해서 집을 사도 거래가 안되므로..
    돈이 실물경기와 상관없는 은행계좌의 숫자로만 돌게된다..
    http://www.viewsnnews.com/article?q=169479

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  • 3 0
    부동산 거품은 반드시 잡아야할 망국병

    이지만..
    찌라시 언론과 방송에서 끈질기게 경기안좋다고
    하는말은 거짓말로 생각한다..
    경기가 좋아질것이 예상될때..
    집값도 상승하는것이 상식에 맞으므로..
    http://www.viewsnnews.com/article?q=170172

  • 2 0
    자본시장의 상품가격은 금리를 내려서

    돈을 푼다고 오르는게 아니고..
    오히려 상품의 시장위험의 크기로 결정되므로..
    금리인하해서 증시나 부동산 부양한다는것은
    이론과도 안맞는 거짓말이다..
    http://www.viewsnnews.com/article?q=169479

  • 1 0
    자본시장의 상품가격은

    자산투자수익을 기대수익율로 나눈값인데
    어떤부동산의 임대수입이 1년에 100만원이고
    기대수익율은 1년에 10%일때 100만원/0.1(10%)
    으로 그부동산의 가격은 1000만원이다.
    기대수익율=은행이자율+시장위험 이므로
    금리제로가 되도 부동산의 시장위험이 폭증하여
    50%라면 기대수익율은 0,5(50%)
    부동산가격은 100/0.5=200만원 으로 폭락한다.

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  • 18 0
    폭죽

    제발 아파트 값좀 잡아주이소

    서민들 못살겠어요

    누구는 아파트 한채 잘 잡아 로또되는 이런 사회가 올바른
    사회인지 묻고싶다.

  • 1 3
    자랑스럽다.

    울 나라는
    문제인, 이주열 보유국이다.
    든든합니다.

  • 0 0
    한류 아파트

    철근부실 층간소음 20년수명 초고층 한류아파트?엽전들은 돈 잇는 것들이 천박해. 삼성 한옥영빈관 승지원이라고 뉴스 나길레 사진봤더니 어디 3류헐리웃 쿵푸영화셋트장같은 천박함. 한남동은 왜 또 재벌들만 모이냐? 원래 그 쪽이 식민지(미군,명나라등)조차지였지. 엽전들은 노예질 잘 해야 출세한다는 노예근성이지, 재벌들은 돈 맛은 아는데 문화에대한 깊은 맛을 몰라

  • 0 0
    택도없다

    대기업이 아니고,
    가문으로서의 재벌 공화국을 비호하는한
    어느 정권이고 아무것도 바꿀 수 없다.
    아니, 안바꾸는거다.

  • 1 0
    방관자

    보유세든 뭐든 왕창 올라면 되지 ... 뭔 걱정 ?

  • 3 0
    ㅋㅋ

    감남좌좀들이 지 집값내릴까

  • 3 24
    이 사람 등신아냐

    어디 정책이 부동산 하나보고 결정하냐
    미국 금리보고 경기보고 환율보고 물가보고 결정하는
    종합적 예술의 영역이지

    더군다나 제일 염려스러운 부채는 안보냐
    부채상태가 위험스러운데 금리 올리는 폭탄투하하리

    좀 안다고 터진 입이라고 찌껄이면 다냐

  • 36 0
    1346

    이정도 서울 아파트값.. 폭등 시켰으면,, 현정권이 온절할 리 없습니다. 노통때 탄핵했던게 나이가 드니 투기꾼 천국인 나라를 경험하니 이해가 가는 이 현실.. 문정권은 서울 아파트값 폭등으로 이제 암울해 질것같은 예감이 듭니다.

  • 10 0
    서울은 미친 도시

    전국 빈 집 미분양 아파트 124만채 가장 골치거리로 대두 되고 있다. 지방 도시는 인구 주는데 서울 경기로만 유입! 가진자 협작꾼 다들 서울로만 모여 기형의 도시를 만들고 있다 . 평당 500이면 되는 것을 1억씩 거래를 하니 이건 주거목적이 아닌 뙤놈들 마작 수준이다. 다 부질 없는 것이다.
    유럽 같은 아름다운 도시가 아니라 미친도시다

  • 0 3
    에그

    돈도 없는 놈들이 왈가왈부 해봐야 뭐하나
    돈가진 투기꾼들이 알아서 움직이면 올라가는지
    내려가는지 아는거지.

  • 37 1
    이주열 욕하는 석두야

    지금 이주열을 가장 애지중지하는 게 재앙이 아니더냐?

    이주열이 문제가 많다면 어째서 재앙이는

    이주열이를 중용했을까?

    무뇌 먹방 돼지 문베충들아? ㅋㅋㅋ

  • 1 0
    지나가다

    문재앙 정권의 유일한 성장동력이
    아파트 투기다.
    조만간 금리 인하할 예정이니,
    아파트들 마이 사두어라.

  • 42 0
    백작

    국토부의 부동산대책이 대책인가.
    낮은금리가 아니라
    다주택자에게 세금적게 내라고 임대업자로 만들어준것이고
    보유세 종부세 병아리오줌많큼 올려놓고 부동산잡힐것이라고
    기자회견한것이 웃기는것이지.
    국토부의 부자들 감싸는정책이 바뀌지 않는한 부동산을 춤을출것이요.
    유튜브에나와서 자랑만 열라하던데.
    정권잡았다고 다들지들세상인줄알고 서민 서민외쳤던것은
    내다버렸더군요.

  • 45 0
    그래서

    주열이가 금리를 놓고 갈팡질팡하는 것이다. 박근혜 밑에서 총재 자리 지키려 금리를 터무니없이 낮춰 놓고, 찌라시 눈치 보면서 올리지도 내리지도 못하고 거시경제 보자고 흰소리 늘어 놓는 것이다. 한은총재야 통화 담당자지 거시경제는 정부 당국자에 맡겨 놓아야 한다. 그런데 아파트 값 올리려 최경환이 압력에 금리를 최대한 낮추어 놓은 것이다. 치사한 새끼

  • 12 0
    亡國의 - "비트코인"

    국제사기판 암호화폐 거래중단시켜라 -
    쪽빠리가 개발하고 양키놈이 옵서버로 홀짓하며 쨩깨잡으려다가 쨩깨는 지난
    아편전쟁 역사 기억하며 빠져 나가고 대신 조센징이 걸려들어 우메하게 뒈져간다

  • 51 0
    "국토 보유세"

    이재명 차기 대통령이 건의한 "국토 보유세 " 기득권이 두려워하는 공포의 정책

  • 13 0
    문재앙 토건족 만행

    사실 -
    문재앙 3기 신도시는 시중 유동성공급에 촛점을 맞추고 있지
    그것도 1년 먼저 보상비 지급한다고 하니 우메한 멍청이 문재앙은 자산거품 터져야 알어

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