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"집값이 급락해야 소비가 살아난다"

[기고] 유주택자 소비 찔끔 줄겠으나 무주택자는 급증

동네 카페에서 책을 읽고 있는데 앞쪽 테이블에서 이야기가 들려온다. 40대 초중반으로 보이는 여성 네 명이 주택투자에 관해 진지하게 이야기하고 있었다.

귀를 쫑긋 세운 건 아니지만, 그들의 관심과 걱정이 무엇인지는 알 수 있었다. 30분여 그들의 대화 중 가장 기억에 남는 말은 “은행에서도 대출규제가 언제 또 바뀔지 자기들도 알 수 없다고 하더라”는 말이었다. 은행대출만 확실하다면 바로 달려가서 매수계약을 체결할 것 같은 뉘앙스였다.

점심 약속에 가기 위해 카페를 나오면서 여러 생각들이 머릿속을 오갔다. 가정주부들이 주택투자를 시장에서 장보기 하듯 쉽게 생각하는구나 하는 생각부터, 폭등한 가격에 매입하면 큰 손해를 볼 수 있다는 걱정은 들리지 않아서 의아하기도 했다.

여러 생각이 오가는 중에도 두 생각이 가장 강하게 남았다. 집값을 좌우하는 가장 중요한 요소가 대출이라는 것과 지금처럼 금리가 워낙 낮은 상황에서는 집값 급락을 기대하기 어렵겠다는 생각이었다.

금융시장에서 ‘시장원리’가 붕괴되었다

금리란 금융시장에서의 가격이다. 여느 상품과 마찬가지로 금융의 수요가 증가하면 그 가격인 금리는 오르는 것이 시장원리다.

지난 4년여 대출수요가 급증했고 그 급증한 대출에 힘입어 집값이 폭등했다. 그런데 금융의 수요가 엄청나게 증가했는데도 금리는 거의 오르지 않았다. 금융시장에서 시장원리가 작동하지 않은 것이다.

시장원리를 붕괴시킨 주범이 누군지는 익히 알고 있을 것이다. 누누이 말했듯이 “빚내서 집사라” 정책에 부응하여 기준금리를 신속하게 인하한 금통위원들이 여전히 그 자리에서 금리인상을 반대했다. 또 신문과 방송을 장악한 주류경제학자들이 그들에게 명분을 제공한 것도 중요한 이유다.

금통위원과 주류경제학자들이 금리인상에 반대하면서 내놓는 논리는 “경기가 침체된 상황에서 금리를 인상하면 경제에 찬물을 끼얹는다”는 것이다.

경제학에서는 금리가 경제에 영향을 미치는 경로를 세 가지로 이야기한다. 금리인하는 가계소비와 기업투자의 증가 그리고 소위 ‘자산효과(Wealth Effect)’를 통해서 경기부양 효과를 낸다는 것이다.

세 편의 글을 통해서 위 세 가지 경로 중 앞의 두 가지 경로가 한국경제의 현실에서 작동하지 않음을 밝혔다. 이 글에서는 나머지 하나인 ‘자산효과’에 대해 알아보려 한다.

한국은행 사이트를 방문해서 ‘통화정책 효과의 파급’이라는 메뉴를 클릭하면 ‘자산효과’에 대한 간단한 설명이 나온다.

“기준금리 변경은 주식, 채권, 부동산 등 자산가격에도 영향을 미친다. 예를 들어 금리가 상승할 경우 자산가격이 하락하게 된다. 이는 가계의 자산, 즉 부(wealth)의 감소로 이어져 가계소비 감소 요인이 된다.”

물론 금리인하는 자산가격 상승을 통해 가계소비 증가요인으로 작용한다는 것이다. 언뜻 듣기에는 맞는 말처럼 들린다. 사람들은 이유가 무엇이든 재산이 증가하면 소비를 늘리는 경향이 있으니까.

집값이 폭등했는데 가계소비는 증가하지 않았다

그러나 현실은 전혀 다르게 전개되고 있다. 집값이 지난 4년여 폭등했다. 만약 ‘자산효과’가 작동했다면 가계소비는 급증하고, 이에 힘입어 경제도 힘차게 살아났어야 한다. 그러나 그런 일은 일어나지 않았다.

한국은행 ‘경제통계시스템’에서 2010년 이후 가계소비지출 통계를 다운받아 그래프로 전환하면, 지난 4년간의 증가율이 그 이전과 별로 다르지 않음을 볼 수 있다. ‘자산효과’가 작동하지 않은 것이다.

왜 언뜻 보기에 그럴 듯한 이론이 현실에서 작동하지 않았을까? 그 답을 찾는 것은 어렵지 않다.

서울에서 자기 집을 가진 사람이 약 절반이다. 그들 중 상당수는 많든 적든 소비를 늘렸을 것이다. 문제는 나머지 절반의 집이 없는 사람들이다. 그들은 당장 전세나 월세가 오르므로 주거비용이 증가한다. 더 중요한 것은 미래에 내집을 마련하기 위해 어려운 살림에 허리띠를 더 졸라매야 한다는 점이다.

그뿐 아니다. 집값급등이 몇 년이나 지속되었으므로 무리해서라도 집을 사지 않으면 평생 무주택자로 살아야 할지 모른다는 불안심리가 무주택자들에게 확산되었다. 대출을 받아서 주택을 구입한 사람이 늘었고, 그들은 대출을 갚기 위해 소비를 크게 줄여야 했다.

이처럼 집없는 서민들은 물론 무리하게 주택을 구입한 주택소유자들까지 소비를 줄여야 했으니 가계소비가 증가할 턱이 없다.

집값 상승은 무주택자의 부를 다주택자에게 이전한다

집값 상승은 제로섬 게임이다. 앞으로 집을 사야 할 무주택자의 부가 집을 여러 채 소유한 다주택자에게 이전되는 것이 집값 상승의 경제효과다.

그러므로 집값 상승은 정의롭지 않은 현상이다. 당연히 집값을 인위적으로 상승시키려는 정책을 펴는 정권은 불의한 정권이라 비난받아 마땅하다. 그러나 그런 도덕적 관점을 배제하더라도 집값 상승이 경제에 미치는 효과는 긍정보다 부정 효과가 더 크다.

다주택자들은 거의 고소득자들이다. 그들은 이미 소비에 충당하고도 남을 정도의 소득을 가진 사람들이다. 그들의 부가 몇 억원 더 증가한다고 해서 소비를 크게 늘리지 않는다.

반대로 무주택 서민은 대개 저소득층이다. 그들은 소득의 대부분을 소비한다. 그런데 미래에 내집 마련을 위해 저축해야 하는 금액이 증가하면 그 증가한 저축액만큼 소비가 감소한다.

상식적으로만 생각해봐도 집값 상승으로 인한 소득이전 효과가 국민경제의 총가계소비를 감소시킨다는 것을 알 수 있다.

이러한 상식을 연구하거나 실증적으로 분석하여 발표한 보고서가 적지 않다. 그 중에서 가장 최근 데이터를 실증분석하여 그 결과를 발표한 자료가 한국은행 조사통계월보(2018년 11월호)에 실렸다.

‘주택자산 보유의 세대별 격차가 소비에 미치는 영향’이란 제목의 이 자료는 대단히 흥미진진한 연구결과를 담고 있다.

“집값 상승이 가계소비의 감소를 초래했다”

이 연구결과에 의하면 주택가격 상승이 주택보유가구의 소비에 미치는 효과가 불과 0.02%로 나왔다. 연구자의 표현을 그대로 빌리자면, “주요 선진국을 대상으로 한 선행연구에서 추정한 계수값의 하한에 가까운 수준이다.” 쉽게 말해 다른 국가들보다 집값상승이 주택소유자의 소비증가에 미치는 영향이 매우 낮다는 것이다.

지난 4년여 서울 집값이 50%나 폭등했는데, 그로 인해 주택소유자들의 소비가 겨우 1% 증가한 것으로 나타났으니 그럴 만도 하다.

이를 뒤집어보면 더 흥미로운 결과가 나온다. 서울 집값이 4년 전 수준, 즉 50%가 오르기 전의 가격수준으로 하락하더라도 주택소유자의 소비는 1% 감소에 그친다.

무주택자는 집값이 상승하면 소비를 줄일 것이 분명한데, 그 효과가 얼마나 되는지가 사실 더 궁금하다. 위 연구결과는 집값이 1% 오를 때 무주택자의 소비는 무려 0.246%나 감소했다고 밝혔다.

이 연구결과가 제시하는 수치를 그대로 적용해보면 매우 흥미로운 결과가 나온다.

만약 서울집값이 50% 하락하여 4년 전 수준으로 돌아간다면, 유주택자의 소비는 1% 감소하고, 무주택자의 소비는 12.3%나 증가한다. 그런데 서울의 경우 이 둘의 비중이 거의 같다. 그러므로 주택소유자와 무주택자의 평균소비금액이 같다면 무려 11.3%의 가계소비 증가가 생긴다. 주택소유자의 소득과 소비가 무주택자보다 크다는 사실을 감안하더라도 금리인상이 가계소비를 큰 폭으로 증가시킬 것이라는 사실은 변하지 않는다.

금리인상이 가장 효과적인 경기부양책이다

모든 경제학 교과서에 빠짐없이 등장하는 소위 ‘자산효과’라는 것이 한국의 현실에서는 정반대로 작동하고 있음을 한국은행 연구결과가 보여준다.

금리인상의 다른 효과는 제쳐두고 자산효과(‘마이너스 자산효과’라고 부르는 것이 적절할 것이다) 하나만 보면, 금리인상은 가계소비를 크게 증가시킨다.

이 연구는 노동연구원의 패널 데이터를 실증분석한 것이므로 거기에 별 오차가 생길 여지가 없다. 다시 말해 이 연구 결과가 보여주는 ‘집값 상승이 소비에 미치는 효과’가 현실을 정확하게 반영했다고 말할 수 있다.

그렇다면 즉시 금리를 큰 폭으로 인상하여 집값 하락을 유도해야 한다. 그러면 가계소비가 크게 증가하고, 기업투자 역시 동반 증가할 것이므로 경기는 즉시 침체의 늪을 벗어날 것이다.

금리인상에 반대하는 금통위원들과 경제학자들에게 부탁한다. 제발 이 보고서를 한번이라도 읽어보시길! 이 보고서에서 연구결과를 뒤집을 정도의 오류를 발견하지 못한다면, 즉시 금리인상을 단행하여 경기를 살려주시길 간절히 부탁드린다.

<송기균경제연구소 (blog.daum.net/kigsong)>
송기균 송기균경제연구소장

댓글이 38 개 있습니다.

  • 0 0
    나그네

    훌륭한 분석글.

  • 1 0
    IMF

    IMF도 금리를 내리고 완화적 통화정책을 사용하라고 합니다. 부동산 가격 하락은 양극화 해소에 도움이 되므로 찬성하지만 부동산 잡자고 금리올리는 정책은 반대합니다. 다른 정책수단을 사용해서 잡아야 합니다.

  • 1 2
    경기

    경기를 살릴려면 건설경기를 살려야 한다. 집값하락 또한 공급을 늘리면 된다. 이 둘다를 가능하게 하는 것은 양질의 부동산을 저가에 공급하면 된다. 그리고 금리를 올리면 대출많은 소비자는 소비를 더욱 줄인다. 현재도 실세금리는 최저에 비해 1%이상 올랐다. 그래서 경기가 침체되고 있다. 또한 금리를 올리면 재벌은 더욱 부자된다. 무엇이 바른 길인가?

  • 48 1
    민생

    주택보유 2채 이상인 사람은 과세를 많이 해야한다

    주택, 토지 투기를 없애야 한다.

    돈이 돈을버는 세상이라는 인식을 전환시켜야 한다

    열심히 사는 대부분의 민초들에게 희망을 줘야한다

  • 3 1
    집값이 폭등하면!

    소비도 양극화하여

    버닝썬에서

    1억짜리 양주와

    비싼외제차와

    명품들이

    날개돋친듯이

    팔린다고 하지!

  • 0 2
    무뇌국썅

    금리 두자리 ㅇㅋ,,,
    기다릴께,,,

  • 3 0
    breadegg

    금리인상.., 이거하면, 경기부양된다.
    헌데, 빚내서 집사라고 부추기던 또라이 정권의 후과 때문에
    그게 쉽지가 않아..
    .
    차제에,
    금리인상 차별제... 이거 하면 어떨까?
    .
    과거 정권에 속아 빚내서 집산 사람들에게는
    비교적 저금리를 적용하는 거지..
    신규 융자에는 에누리 없이 고금리 적용하는 거고..
    .
    에혀~, 이게 말이야 밥이야..

  • 3 1
    집값 폭락 찬성

    승리 감방 찬성
    와이지 와해 찬성
    와이지도 부동산투기로 시작

  • 1 2
    현실

    민주진보세력이 모두 결집하여 총력전을 펼쳐도 이기기 힘든 상대다
    그런데 아군 뒤에서 이런식으로 총질해서 더민당이 자한당에게 패하면
    그 뒤 가장 먼저 총살되는 것은 당신들이다

    제발 팀킬좀 그만 해라

  • 1 1
    이상주의에 빠져서

    옳은 소리 지껄여 봐야 하나도 안 먹힌다
    살살 기득권층 비위 맞춰가면서 서민들 이득 조금씩 돌려주는게
    지금 대한민국 정치다

    기득권층은 군대와 정보기관과 기업을 장악하고 있는 다수파고
    당신들은 땡전 한푼 없는 밑바닥 서민들이다
    이런 상황에서 혁명 운운하며 전면전 벌여 보았자
    우리가 압도적으로 깨진다
    저자들은 결코 약하지 않다

  • 0 1
    혹시나 나보고 부자 운운할까봐

    하는 얘긴데 난 보유한 주택도 없고
    가진 자산 다 끌어모아도 인서울에 전세 낼 돈도 안된다

    그런 내가 봐도 이 글은 허황된 소리다
    집 가진 놈이 집 안가진 놈보다 같거나 약간 많은데
    미쳤다고 부동산 가격 내리라고 해 봐야 퍽이나 잘 통하겠다

    다시 말하지만 인생을 올바름이 아니라 이득이다
    이게 현실이다

  • 0 2
    현기차 귀족노조 음서제

    만 보아도 경제적 약자라는 사람들이
    올바름이 아니라 자신들의 이득만 추구한다는 것을 알 수 있다

    세상은 옳고 그름대로 움직이지 않는다
    심지어 올바른 방향으로 세상이 움직여야 유리한 약자들조차도
    자신의 이득을 옳고 그름보다 중시한다

    좌파 꼴통들은 문재인과 중산층 욕하기 이전에
    자한당 찍는 하층노동자 표나 먼저 끌어모으는게 순서다

  • 2 1
    집있는 중산층 50%

    는 부동산 가격 상승을 바란다
    대한민국 인구 중에 집 있는 사람이 집 없는 사람보다 많다
    그러니 민주적으로 의사결정을 하게 되면
    당연히 집값이 올라가는 결정을 하는 것이 맞다
    그게 쪽수가 많은 방향이니가
    민주주의가 이렇다
    민주주의는 올바른 방향으로 나가는 정치제도가 아니라
    무조건 쪽수 많은 쪽이 유리한 방향으로 가는 제도다

  • 1 1
    세상은

    절대로 옳은 방향으로 돌아가지 않는다
    기득권 다수에게 유리한 방향으로 돌아간다

    여기서 이런 글 써 보았자 정책담당자들한테는 씨알도 안 먹힌다
    표로 대표되는 실력을 길러야 싸움도 뭣도 된다
    그런데 정의당 지지율은 한자릿수대잖아

    우린 안될거야 아마
    아니 우린 안될거야 확실히

    문재인은 잘 하고 있다
    자기 자신을 찍어준 국민들 이해에 부합하게 움직인다

  • 0 1
    문재인이 이거 건드리면

    곧바로 탄핵당한다는데 내 전 재산 건다

    자기네 부동산 가격 지키는데는 여야가 다르지 않다

  • 3 0
    적폐잔당 척살단

    [금리인상에 반대하는 금통위원들과 경제학자들] 이 개에쉐기들도 대다수가 반역매국노 적폐잔당 프락찌잡놈들~, 반드시 공직에서 끄지버내리구 대갈통빠사 쳐주겨 씨종자를 말려야만~, 암덩어리 버러지들일뿐이라는거 !!!

  • 8 0
    경제는살지만 기득권층이 괴롭지

    기득권층이 경제살리는게 관심많겠냐
    아님 자기 돈늘어나는게 관심많겠냐?
    경제는 관심없어

  • 65 0
    방관자

    이거 기가맥히게 옳은 말이다. 모두 이렇게 생각을 바꿔야 된다. 집값이 폭락해야 경제가 산다..... 멋진 말이여.

  • 72 0
    아마추어들

    박근혜가 임명한 놈들이 정책을 바꾼다고 생각하는 노옴들, 이주열를 비롯한 금통위원이 부동산 투기를 부추기기 위해 금리를 내렸는데 올릴 것 같아, 제 놈들이 해놓은 말이 있어 유지하려 하지, 금리가 어느 정도만 유지됐어도 이자받아 쓰면서 부동산 투기 나서지 않았을 거야, 덩달아 대출받아 투기하니 가계대출이 폭증했잖아, 그런 잘못을 그놈들이 인정하냐 말야

  • 2 0
    ★ 서울마포 성유

    서울江南 땅 투기 원조
    blog.daum.net/3-eich/80

    江南은 박정희 덕분, 박근혜는 江南 덕분에… 땅 투기 !!
    - 1966년 말죽거리(양재동)에서 꽤 괜찮은 땅 한 평 값 300원에 불과, 그때 짜장면 값 30원
    www.hani.co.kr/arti/PRINT/574066.html

    대한민국 망친 원흉은 □□□ !!
    bit.ly/rPEyHt

  • 53 0
    3년간 부동산 구입금지

    앞으로 3년이내 세계자산개거품 터진다
    지금 아파트 분양가격은 개거품 분양후 2-3년후 입주시 캐폭락한 아파트 입주는 지옥

  • 62 0
    ㅁㅁㅁ

    땅 투기지역 및 도시화된 곳의 토지는 모조리 국유화해야 한다.부동산은 지금 주딩이 호가에서 1/10로 폭락해야 이 나라가 살아 난다....

  • 77 0
    집값 상승의 불안감

    집값 폭등의 불안감 때문에 저소득 무리해서 집사는 결과로 내수 소비 침체

  • 1 15
    뷰쓰 뷰스 쓰레기

    뷰쓰 뷰스 쓰레기

  • 2 23
    송기균 경제연구소?

    이런 황당한 기사를 계속
    실어주는 뷰뉴, 제 정신 아닌 듯...

    미국 서브프라임 대파국이
    어떻게 일어났는지도 모르나?
    이런 선정적 분석을
    신이나서 계속 실어주다니...

  • 71 8
    든든합니다.

    문재앙 보유국.

  • 1 8
    문자경제는그만

    핵심은 부동산 투자야. 즉 움직이지 않는 곳, 소비되지 않는 곳,
    재산이 보존되는 곳에 투자 한다는 말이지.
    쓰고 닳아지고 없어지는 곳에 투자하면 바보가 되는거야.
    쓰고 닳아지는 것은 삼시세끼 잘 챙겨먹는것에 끝내고
    나머지는 자산가치를 올리는 부동산에 투자하는거지.
    그게 조금이라도 가진자들의 사는 방법이고.
    내수시장과 상관없어.

  • 27 2
    맞는 말이긴 한데...

    문통을 비롯한 정책 당국자들은 집값을 낮출 맘이 전혀 없다.
    결론은 imf와 같은 불가항력으로 집값을 떨어지기 전까지는
    국가의 모든 에너지 자원을 총동원하여 집값 유지, 상승을 위해
    질주할 것이다.
    결론, 집값이 떨어지기 전에 대한민국 여타 산업이 먼저 죽을 것이다.

  • 5 6
    우리나라 서민들은 코꿰어졌어

    대출없이 집산사람있냐 ?
    이제 금리인상하면 줄초상나는데
    금리는 우리가 정하는게 아니라 양키맘대로라는게 문제
    서민을 인질로 협박하믄 어쩔겨 ?

  • 84 0
    막상 이사를 할라고하니

    전세값이 떨어지기는 뭐가 떨어졌냐
    올라간 금액 그대로이던데...
    우리나라같이 없는 서민등꼴 빼먹는나라가 또 있기는 있냐 ?

  • 90 0
    신도시

    빚갚느라 치킨살돈도 없다

  • 96 0
    아나키스트

    금통위원 경제학자들은 피래미들이다
    대통령이 의지만 있다면 얼마든지 금리 인상하고 건설원가 공개 할 수 있다

    경제 정책과는 애시당초 거리가 먼 도시 개발의 주역 김수현을 옆에 끼고
    예타 면제로 국토를 뒤집어 엎는 주둥이만 진보 문재인에게 뭘 기대 하겠나

    총선에서 민주당에 매서운 회초리로 심판해야 정신을 차릴 것이다

  • 102 2
    이재명 차기 대통령에게 희망

    이재명 경기도지사 "국토 보유세" 당론 채택 건의
    수년간 기득권놈들이 차기대권 제거대상 1호 이재명 죽이려고 달려드는지 알것이야

  • 30 2
    가계부채 폭발직전이야

    이제 가계부채폭탄 터지기 직전이라 어렵고 소비촉진 또 남은것이 있나보니
    역모기지론이라고 주택을 담보로 은행에서 연금 타먹을 것을 만지작 거리는
    파렴치한 문재앙놈과 그 하수인놈들 -

  • 38 6
    문재인은

    자* 달린 박근혜인데
    문베들만 모른다
    그러니까 문빠들은 대부분
    탈출했는데 찌꺼기 문베들만
    아직도 문기도문 외우며 살지

  • 121 4
    개병장

    이주열 연임으로 문정권의 경제정책은 전 정부와 같다는 것을 보여 준것입니다.
    촛불혁명은 국민에게 돌아간 것이 아니고 패거리들에게 권력만 주고, 즉 죽쒀 개준것입니다.

  • 106 4
    지나가다

    쥐박이 후예인 문재앙이가 집권 1년 만에 역대급 폭등을 일으켰지. ㅎㅎㅎ 최근 스승인 쥐박이도 풀어주잖아. ㅎㅎㅎ

  • 133 1
    GDP 대비 가계부채폭탄 세계1위

    불쌍한 국민
    경제성장 이익은 대기업 유보금으로 쌓이고
    개인덜 부동산 대출로 빚잔치로 성장한 파렴치한 닭대가리와 문재앙 토건족 시키

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