파월 "지금 집 사지 말라", 그러나 지금 우리는...
'부동산거품 파열' 위기에도 대출규제 완화, 대규모 공급만 추진
제롬 파월 미연준 의장은 16일 기준금리를 0.75%포인트 대폭 인상한 뒤 가진 기자들과의 일문일답에서 "집을 사려는 사람이라면 약간의 재조정을 할 필요가 있다"고 말했다.
그러면서 "수요와 공급이 균형을 찾고, 인플레이션이 다시 낮아지고, 주택담보대출 금리가 다시 낮아져야 한다"고 덧붙였다.
미연준은 내년까지 금리를 계속 인상할 것이라는 게 월가의 지배적 관측이다. 따라서 최소한 내년까지 주택 구입을 늦추라는 조언인 셈이다.
파월 의장의 이같은 조언은 좀처럼 다른 나라 중앙은행 총재들에게선 찾아보기 힘든 발언이다. 어느 나라든 부동산 경기는 경제 성장률에 미치는 영향이 결정적이기 때문이다.
그럼에도 파월이 이같이 발언한 배경에는 부동산거품이 미국 자본주의를 밑둥채 흔든 경험이 있기 때문이다. 2007년 서브프라임 모기지 사태가 그것이다. 부동산거품이 터지면서 시작된 서브프라임 사태는 리먼 브러더스 등 월가의 대형 투자은행들의 연쇄도산으로 이어졌고, 미국 자본주의는 붕괴 직전까지 갔었다.
당시 미국의 부동산거품은 2000년 닷컴 버블이 꺼지면서 미국경제가 휘청대자 연준의 저금리 사태를 취한 결과물이었다. 그로부터 불과 7년 뒤 부동산거품 파열로 미국은 말 그대로 지옥같은 경험을 해야 했던 것이다.
문제는 지금 부동산거품은 당시보다 더 심각하다는 사실이다. 2007년 시작돼 2008년 대폭발한 미국발 글로벌 금융위기가 발발하자 연준은 "돈을 찍어 헬리콥터로 뿌린다"고 비유될만큼 엄청난 달러화를 찍어 저금리로 공급했고, 설상가상으로 2020년 코로나 팬데믹까지 터지면서 제로금리 정책을 취해 미국 역사상 최장 기간의 주가 상승과 부동산거품을 양산해냈다. 장장 14년 가까이 펼쳐져온 '유동성 파티'였다.
미국 주가가 고점대비 20%이상 빠지는 '약세장'에 진입했음에도 불구하고 월가에서 "아직 주식이 비싸다"는 얘기가 공공연히 나돌고 있는 것도 이래서다.
"지금 집 사지 말라"는 파월의 조언은 이미 시작된 주가-코인 거품 파열에 이어 부동산거품도 터질 것이라는 경고음이기도 하다. 집값이 정점에 달해 있을 때, 게다가 금리가 게속 가파르게 오를 때 집을 사면 세칭 '독박'을 쓰기 십상이다. 미국은 모기지를 석달만 갚지 못해도 자동적으로 쫓겨난다. 실제로 서브프라임 사태때 수십만 가구가 길거리로 쫓겨나 심각한 사회문제가 되기도 했다. 영화 <빅 쇼트>를 보면 당시 상황을 적나라하게 알 수 있다.
파월의 경고는 과연 미국에만 해당되는 얘기일까.
미연준이 금리를 올리면 전세계 중앙은행도 그 뒤를 따라 금리를 올려야 한다. 그렇지 않으면 국내외 금리차가 발생해 외국자금이 썰물처럼 빠져나가 금융불안, 환율불안을 초래하면서 주가가 폭락하고 물가가 더 폭등하는 등 통제불능 상태의 위기가 도래하기 때문이다. 경제가 취약한 중남미가 미연준 발표 직후 줄줄이 금리를 인상한 것도 이런 이유에서다. 펀더맨털이 취약할수록 더 그렇다.
상대적으로 펀더맨털이 튼튼한 우리도 예외는 아니다. 벌써부터 이창용 한은총재가 '빅스텝' 가능성을 열어놓은 것도 이런 이유에서다. 싫든 좋든 우리도 미연준의 뒤를 따를 수밖에 없는 처지다.
이럴 경우 우리나라도 부동산거품 파열은 이제 시간문제일 가능성이 높다. 이미 지방부터 시작된 '거래 절벽' 및 미분양 현상이 수도권까지 상륙하기 시작한 양상이다. 집값도 하락하고 있다고는 하나, 집값 폭등기와 비교하면 아직 '찔끔 하락'일 뿐이다.
여기에다가 대선과 지방선거 와중에 여야가 경쟁적으로 부동산경기 부양책을 쏟아내면서 시중 부동산투기 심리는 여전히 살아있다. 정부가 16일 새 정부의 경제정책을 발표하면서 첫 주택구매자에게는 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역, 주택가격, 소득과 상관없이 80%로 완화한다고 한 것만 봐도, 정부도 부동산거품 파열은 전혀 걱정하지 않고 있음을 보여준다. 조만간 국토부는 250만호 신규주택 공급 대책까지 발표할 예정이다.
"우리는 대출관리를 잘 해와 집값이 급락해도 문제 없다"고 말한다. 정부와 금융계 주장이다. 과연 그럴까. 집값 폭등기에 '영끌'한 수많은 젊은 가족들은 과연 안전한가. 지금 정부 말대로 집값의 80%까지 대출받아 첫 집을 장만해도 괜찮은가. 지방들이 미분양 사태로 골병이 들고 있는 마당에 250만호를 새로 지어도 부동산거품이 터지지 않을 것이라고 호언할 수 있을까.
이창용 한은총재를 비롯해 새 정부의 경제사령탑들이 왜 파월이 "지금 집 사지 말라"는 위험한(?) 발언을 했는가를 곱씹어볼 때가 아닌가 싶다.
그러면서 "수요와 공급이 균형을 찾고, 인플레이션이 다시 낮아지고, 주택담보대출 금리가 다시 낮아져야 한다"고 덧붙였다.
미연준은 내년까지 금리를 계속 인상할 것이라는 게 월가의 지배적 관측이다. 따라서 최소한 내년까지 주택 구입을 늦추라는 조언인 셈이다.
파월 의장의 이같은 조언은 좀처럼 다른 나라 중앙은행 총재들에게선 찾아보기 힘든 발언이다. 어느 나라든 부동산 경기는 경제 성장률에 미치는 영향이 결정적이기 때문이다.
그럼에도 파월이 이같이 발언한 배경에는 부동산거품이 미국 자본주의를 밑둥채 흔든 경험이 있기 때문이다. 2007년 서브프라임 모기지 사태가 그것이다. 부동산거품이 터지면서 시작된 서브프라임 사태는 리먼 브러더스 등 월가의 대형 투자은행들의 연쇄도산으로 이어졌고, 미국 자본주의는 붕괴 직전까지 갔었다.
당시 미국의 부동산거품은 2000년 닷컴 버블이 꺼지면서 미국경제가 휘청대자 연준의 저금리 사태를 취한 결과물이었다. 그로부터 불과 7년 뒤 부동산거품 파열로 미국은 말 그대로 지옥같은 경험을 해야 했던 것이다.
문제는 지금 부동산거품은 당시보다 더 심각하다는 사실이다. 2007년 시작돼 2008년 대폭발한 미국발 글로벌 금융위기가 발발하자 연준은 "돈을 찍어 헬리콥터로 뿌린다"고 비유될만큼 엄청난 달러화를 찍어 저금리로 공급했고, 설상가상으로 2020년 코로나 팬데믹까지 터지면서 제로금리 정책을 취해 미국 역사상 최장 기간의 주가 상승과 부동산거품을 양산해냈다. 장장 14년 가까이 펼쳐져온 '유동성 파티'였다.
미국 주가가 고점대비 20%이상 빠지는 '약세장'에 진입했음에도 불구하고 월가에서 "아직 주식이 비싸다"는 얘기가 공공연히 나돌고 있는 것도 이래서다.
"지금 집 사지 말라"는 파월의 조언은 이미 시작된 주가-코인 거품 파열에 이어 부동산거품도 터질 것이라는 경고음이기도 하다. 집값이 정점에 달해 있을 때, 게다가 금리가 게속 가파르게 오를 때 집을 사면 세칭 '독박'을 쓰기 십상이다. 미국은 모기지를 석달만 갚지 못해도 자동적으로 쫓겨난다. 실제로 서브프라임 사태때 수십만 가구가 길거리로 쫓겨나 심각한 사회문제가 되기도 했다. 영화 <빅 쇼트>를 보면 당시 상황을 적나라하게 알 수 있다.
파월의 경고는 과연 미국에만 해당되는 얘기일까.
미연준이 금리를 올리면 전세계 중앙은행도 그 뒤를 따라 금리를 올려야 한다. 그렇지 않으면 국내외 금리차가 발생해 외국자금이 썰물처럼 빠져나가 금융불안, 환율불안을 초래하면서 주가가 폭락하고 물가가 더 폭등하는 등 통제불능 상태의 위기가 도래하기 때문이다. 경제가 취약한 중남미가 미연준 발표 직후 줄줄이 금리를 인상한 것도 이런 이유에서다. 펀더맨털이 취약할수록 더 그렇다.
상대적으로 펀더맨털이 튼튼한 우리도 예외는 아니다. 벌써부터 이창용 한은총재가 '빅스텝' 가능성을 열어놓은 것도 이런 이유에서다. 싫든 좋든 우리도 미연준의 뒤를 따를 수밖에 없는 처지다.
이럴 경우 우리나라도 부동산거품 파열은 이제 시간문제일 가능성이 높다. 이미 지방부터 시작된 '거래 절벽' 및 미분양 현상이 수도권까지 상륙하기 시작한 양상이다. 집값도 하락하고 있다고는 하나, 집값 폭등기와 비교하면 아직 '찔끔 하락'일 뿐이다.
여기에다가 대선과 지방선거 와중에 여야가 경쟁적으로 부동산경기 부양책을 쏟아내면서 시중 부동산투기 심리는 여전히 살아있다. 정부가 16일 새 정부의 경제정책을 발표하면서 첫 주택구매자에게는 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역, 주택가격, 소득과 상관없이 80%로 완화한다고 한 것만 봐도, 정부도 부동산거품 파열은 전혀 걱정하지 않고 있음을 보여준다. 조만간 국토부는 250만호 신규주택 공급 대책까지 발표할 예정이다.
"우리는 대출관리를 잘 해와 집값이 급락해도 문제 없다"고 말한다. 정부와 금융계 주장이다. 과연 그럴까. 집값 폭등기에 '영끌'한 수많은 젊은 가족들은 과연 안전한가. 지금 정부 말대로 집값의 80%까지 대출받아 첫 집을 장만해도 괜찮은가. 지방들이 미분양 사태로 골병이 들고 있는 마당에 250만호를 새로 지어도 부동산거품이 터지지 않을 것이라고 호언할 수 있을까.
이창용 한은총재를 비롯해 새 정부의 경제사령탑들이 왜 파월이 "지금 집 사지 말라"는 위험한(?) 발언을 했는가를 곱씹어볼 때가 아닌가 싶다.
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