“지난 1997년 경제위기와 흡사한 상황으로 가고 있다. 무모한 건설경기 부양이 또 다시 경제위기를 초래하고 그 위기를 극복하는 방법으로 또 건설경기를 부양하는 방식이 이제 한계에 온 것이다. 그래서 또 다시 경제위기의 전주곡이 울리고 있다. 정책집행자들은 알면서도 그 길로 가고 있다.”

김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 최근 아파트 미분양 대란에 대해 "철저히 인위적인 건설 경비 부양이 불러온 폐해"라며 "외환위기 직전 건설사 줄도산과 비슷한 양상을 보이고 있다"고 지적했다.

김 본부장은 20일 본지와 인터뷰에서 "외환위기 당시 부도 건설사의 공통점은 아파트 분양을 통해서 돈을 많이 번다는 소문으로 아파트 건설회사들이 지방과 수도권을 가리지 않고 대규모로 토지를 사들여 아파트를 분양했지만 분양율이 10%에 미치지 못했다는 것"이라며 "지금 그런 현상이 지방 대도시에서 벌어지고 있다"고 분석했다.

그는 미분양 사태의 근본적 원인으로 분양가 자율화를 꼽으며 "2005년 8.31대책 이후 지방은 이미 분양이 되지 않았다"며 "그럼에도 불구하고 서울.수도권에서 돈을 많이 번 건설회사들이 상대적으로 토지가격이 싼 지방에 내려가서 토지를 매입했고 또 지방의 자치단체장들이 특별히 지방경기를 살린다는 목적으로 무리하게 신도시를 개발했다"고 주장했다.

그는 또 "싼값에 토지를 확보한 건설회사들이 주변 시세 정도로 아파트 분양가를 책정해서 새 집을 공급해왔다면 소비자들로부터 별로 외면 받지 않았을 수 있다"며 "결국은 건설업체가 고분양가로 소비자를 그동안 속여 온 결과가 미분양 현상으로 나타난 것"이라고 지적했다.

김 본부장은 정부가 미분양 해법으로 2만5천호를 매입키로 한 것과 관련 "소비자들을 철저히 속였던 건설회사들이 아직 만들어지지도 않은 아파트를 갖고 바가지 씌우려다 실패한 결과가 미분양인데 그들을 위해서 국민이 낸 세금이나 기금으로 미분양 아파트를 사들인다는 것은 결국 소수의 건설회사만을 위한 정책을 정부가 수행해왔다는 것을 스스로 자인하는 꼴"이라고 비판했다. 그는 "과다한 업체가 과다 생산을 하면 물건이 안 팔릴 것은, 즉 저질상품 비싸게 팔면 안 팔리는 게 당연한건데 정부가 그동안 무리하게 공급확대 정책을 사용한 것이 시장실패의 주원인임에도 불구하고 실패의 책임을 또 다시 국민에게 부담시킨다는 것은 관료가 얼마나 부패했는지를 보여주는 사례"라고 꼬집었다.

그는 최근 이명박 한나라당 후보가 재건축 규제 완화를 주장한 것과 관련해서도 "강남의 2,30년된 15층짜리 아파트를 50, 60층으로 늘려짓게 해서 용적률을 500.600%로 높여 줄 수도 있다는 암시로 해석되면 강남 아파트값은 평당 1억에 육박할 것이라는 잘못된 믿음을 갖게 할 것"이라며 "대한민국 아파트값 폭등의 진원지인 강남을 또 다시 자극함으로써 강북과 수도권을 지나 전국으로 또 다시 가격폭등현상이 재연될 것"이라고 비판했따.

그는 또 "뒤늦게 노무현 대통령은 이명박 후보의 이런 발언에 대해서 비판을 하고 있지만 사실상 노무현 정부와 한나라당, 조중동은 이미 부동산 정책, 아파트 정책에서는 연정을 해온 셈이어서 신뢰할 수가 없다"며 참여정부도 싸잡아 비판했다.

김 본부장은 부동산 거품이 유지되는 현 상황에 대한 대안으로 "정책 없는 정당이나 정책 없는 정치인이 개발공약을 남발하는 행위를 막기 위해서는 상설 독립된 국토위원회를 만들어야한다"며 "철저히 검증과 검토를 거쳐서 전문가들이 결정하도록 하는 결정권 위임이 필요하다"고 주장했다.

다음은 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장과의 인터뷰 요약문.

"외환위기 당시 지방아파트 분양율 10% 못 미쳐, 지금도 유사"

뷰스앤뉴스(이하 뷰스) 지역 주요 도시의 미분양 사태가 정부의 개입마저 불러왔다. 최근 부동산 경기를 어떻게 보고 있나.

김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장(이하 김헌동) 우선 1997년 경제위기의 본질이 잘못 알려졌다. 경제위기는 철저히 인위적 경기부양의 결과로 나타난 거품경제로 인한 것이고 그 대표적인 경우가 외환위기 직전인 1996년부터 우리나라 최대 아파트 건설업체인 우성, 청구, 보성, 우방, 건영 등 아파트 전문 건설회사들이 줄줄이 무너진 것이다. 여기서 그치지 않고 그룹계열 중견재벌로 성장한 기업들도 외환위기 직전 도산한다. 그리고 1997년 말에 외환위기가 터지고 1998년부터 재벌이 붕괴하기 시작한다. 가장 먼저 붕괴한데가 동아건설이고 그 뒤로 현대, 쌍용, 벽산, 신동아, 대우 등이 줄줄이 부도가 났다. 당시 공통점은 아파트 분양을 통해서 돈을 많이 번다는 소문으로 아파트 건설회사들이 지방과 수도권을 가리지 않고 대규모로 토지를 사들여 아파트를 분양했지만 분양율이 10%에 미치지 못했다는 거다. 지금 그런 현상이 지방 대도시에서 벌어지고 있는 것이다.

그런 현상의 가장 근본적 원인이 분양가 자율화다. 지방자치단체로부터 터무니없이 비싼 고분양가로 일단 분양승인을 받아놓지만 고분양가로 인해 분양률은 극히 저조했다. 지방 미분양은 단순히 금년의 현상 아니고 2~3년전부터 이어져온 현상이다. 2005년 8.31대책 이후 지방은 이미 분양이 되지 않았다. 그럼에도 불구하고 서울.수도권에서 돈을 많이 번 건설회사들이 상대적으로 토지가격이 싼 지방에 내려가서 토지를 매입했고 또 지방의 자치단체장들이 특별히 지방경기를 살린다는 목적으로 무리하게 신도시를 개발했다.

개발된 신도시 택지를 건설업체에게 아주 싼 값에 넘겼다. 싼값에 토지를 확보한 건설회사들이 주변 시세 정도로 아파트 분양가를 책정해서 새 집을 공급해왔다면 소비자들로부터 별로 외면 받지 않았을 수 있다. 아무래도 새 집 아닌가. 그런데 주변 아파트 시세보다 두 배 내지, 세 배 높은 가격으로 분양하고 수천명씩 버스로 인력을 동원해서서 줄 세우기를 하고 분양이 매우 잘된 듯이 광고를 했는데, 분양률은 매우 높았지만 계약률은 매우 낮았다. 결국 동원된 인력에 대한 거짓분양이었다는 것을 이미 그 지역 사람들이 다 알게 되면서 지방 소비자로부터 외면받기 시작한 것이다. 결국은 건설업체가 소비자를 그동안 속여 온 결과로 나타난 미분양 현상이다.

뷰스 정부가 국민주택기금으로 미분양 아파트 2만5천호를 매입, 국민임대아파트로 활용하겠다는 계획을 내놓았는데.

김헌동 소비자들을 철저히 속였던 건설회사들이 아직 만들어지지도 않은 아파트를 갖고 바가지 씌우려다 실패한 결과가 미분양인데 그들을 위해서 국민이 낸 세금이나 기금으로 미분양 아파트를 사들인다는 것은 결국 소수의 건설회사만을 위한 정책을 정부가 수행해왔다는 것을 스스로 자인하는 꼴이다.

1990년대 초반만 해도 건설회사는 1천2백정도였다. 그런데 외환위기 직후 3천개에 달했다. 참여정부 출범 전에는 7천개로 증가하더니 출범 이후에는 1만5천개로 이전보다 5배가 증가했다. 그런데 이 중 아파트 분양을 하면서 신문이나 방송에 광고를 하는 건설회사는 30개 정도에 불과하다. 즉 자기 브랜드나 자기 회사 이름 내세워서 아파트를 분양하는 회사가 30개 정도라면 결국 적정한 건설회사의 수는 1백개 이내라고 볼 수 있다. 1백개 정도만 있으면 충분히 가능하다. 그런데 적정한 건설회사수의 1백50배의 건설회사가 있다는 것은 결국 업체수가 과다하다는 것이고 결국 과다한 업체가 과다 생산을 하면 물건이 안 팔릴 것은, 즉 저질상품 비싸게 팔면 안 팔리는게 당연한건데 정부가 그동안 무리하게 공급확대 정책을 사용한 것이 시장실패의 주원인임에도 불구하고 실패의 책임을 또 다시 국민에게 부담시킨다는 것은 관료가 얼마나 부패했는지를 보여주는 사례라고 볼 수 있다.

"참여정부 4년간 1년 세금 두 배 넘는 연간 5백조원으 자산 거품 발생

뷰스 재경부는 미분양아파트에 대한 인위적 경기부양은 없다고 말하고 있는데.

김헌동 참여정부는 말로는 건설경기 부양이나 인위적 부동산경기부양을 하지 않겠다고 말했지만 결과적으로 나타나는 현상은 개발계획의 연장선상이다. 지난 4년간 오직 건설경기와 부동산투기로 경제를 지탱해왔을뿐이지 특별한 경제정책이 없었다. 최근 한나라당 정책위의장인 이한구 의원은 참여정부 4년간 땅값이 1천4백조가 뛰었다고 얘기했다. 그러나 경실련이 분석한 결과는 3천조가 뛰었고 연간 5백조씩 상승한 것으로 분석됐다. 공시지가와 실거래지가의 차이때문이다. 연간 5백조원은 국민이 1년간 내는 세금 2백20조의 두 배가 넘는 액수고 대한민국 근로자의 총 근로소득 3백50조보다 1.5배 많은 수치며 대한민국 가계의 자산 증가 50조에 비하면 무려 10배에 해당한다. 땀 흘려 일해서 얻은 소득의 1.5배의 불로소득인 자산거품 현상이 발생했고 땀 흘려 일해 얻은 소득을 한푼 두푼 모은 금융자산의 10배에 해당하는 불로소득이 발생하는 근본원인은 오락가락 정책, 투기꾼과 개발업자를 위한 정책이 그 근본원인임에도 불구하고 이를 감추려하고 있다. 지구상에 이런 나라가 어딨나. 즉 이게 무슨 현상이냐면 3백50조라는 것은 1천5백만 가정에 가구당 연간 2천5백만원의 평균수입, 2백만원 평균저축액에 비해 부동산은 가구당 평균으로 하면 3천5백만원이고 상위 5%는 평균치의 10배에 해당하는 가구당 3억5천만원의 자산이 증가했다는 뜻인데 사정이 이러함에도 투기로 인해 발생한 거품을 제거할 생각은 하지 않고 이 거품경제를 지탱하려는데 급급한 정책을 사용해서 또 다시 투기가 투기를 불러 거품경제를 유지하려는 정책을 사용하겠다는 뜻으로 해석된다. 임기 4개월 남겨두고 지지율 10% 미만 대통령이, 부패한 측근을 거느렸던 대통령이 할 수 있는 말기현상이라고 볼 수 있다. 더 큰 문제는 이러한 중병을 해결할 대안세력이 거의 눈에 띄지 않는다는 것이다. 병을 더 키울 것이 불 보듯 뻔한 그런 정치집단의 지지율이 높게 나타난다는 것이 개인적으로는 더 큰 걱정이다.

뷰스 이명박 한나라당 후보가 강남 등 서울 도심의 재건축 규제 완화를 주장하고 있다.

김헌동 재건축의 본래 의미의 5층짜리 15평짜리 아파트를 부수고 다시 5층짜리 15평짜리를 짓는 것이다. 그러나 현재 이뤄지는 재건축은 용적률 80%짜리를 250%이상으로 완화시켜 현재 면적의 세배까지 넓힐 수 있는 특혜를 제공한다. 결과적으로 가격을 세 배 이상 폭등시키는 결과를 가져왔고 재건축 아파트를 사들인 투기세력에게 엄청난 개발이익을 사유화시킬 수 있도록 하는 제도였다. 지난 4년간 강남 재건축 단지에서 발생한 국지적 현상일 뿐이라고 입만 열면 얘기했던 대통령은 결과적으로 강남재건축과의 전쟁에서 패배했고 이명박 후보는 현재 150%에서 250%인 강남의 고층아파트를 초고층아파트로 개발할 수 있도록 용적률 규제를 완화하겠다는 것이다. 이는 30년 전 건설된 강남 신도시를 또 다시 뉴타운으로 만들겠다는 정책이다. 결국 강남의 2,30년된 15층짜리 아파트를 50, 60층으로 늘려짓게 해서 용적률을 5.600%로 높여 줄 수도 있다는 암시로 해석되면 강남 아파트값은 평당 1억에 육박할 것이라는 잘못된 믿음을 갖게 할 것이다. 현재 강남 소형 재건축 아파트는 개포동의 경우 평당 6천만원에 육박한다. 저층을 초고층화할 경우에는 또 다시 가격이 폭등할 것이고 강남 지역의 15층 아파트를 5.60층짜리로 만든다면 평당 1억은 시간문제다. 결국 대한민국 아파트값 폭등의 진원지인 강남을 또 다시 자극함으로써 강북과 수도권을 지나 전국으로 또 다시 가격폭등현상이 재연될 것이다. 뒤늦게 노무현 대통령은 이명박 후보의 이런 발언에 대해서 비판을 하고 있지만 사실상 노무현 정부와 한나라당, 조중동은 이미 부동산 정책, 아파트 정책에서는 연정을 해온 셈이어서 신뢰할 수가 없다.

"이명박 재건축 규제 완화 주장은 또 다시 전국적 가격폭등 현상 일으킬 것

뷰스 참여정부의 정책은 어떻게 평가하나.

김헌동 지난 4년간 이렇게 된 근본원인은 탄핵 역풍으로 과반 의석 확보한 소위 진보.개혁이라고 주장했던 경제의 바보세력들은 집권여당으로 정치권에 진입, 재벌과 개발업자의 극진한 대우를 받으면서 관료가 만들어 온 정책을 여과없이 통과시키는 거수기 역할을 하면서 권력의 단맛에 취해 지난 4년을 허송한 대가로 현재의 지지율 하락현상이 나타나고 있음에도 아직도 정신 차리지 못하고 무엇이 자신들의 지지율 하락 원인인지조차 모르는 경제바보집단들이 모여 마지막 발악을 하는 듯한 모습을 보이고 있다. 경선과정 지켜봐도 부패의 단맛에 취해있음을 간접적으로 나마 엿볼수 있다. 투기조장당인 한나라당, 개발원조당인 한나라당과 사실상 동거를 해온 관료출신 정책통이 정책을 좌지우지했던 열린우리당은 건설과 부동산 정책에서 하나된 목소리를 내왔다. 예를 들면 후분양제 반대, 원가공개 반대, 공공주택 확충 반대를 해왔다. 특히 노무현 대통령은 2004년 탄핵과 총선 직후 공기업도 장사다, 장사는 10배 넘는 장사도 있다는 발언으로 통해 분양원가 공개를 공개적으로 반대해왔고 한나라당 박근혜 대표, 이명박 후보 등 한나라당과 열린당 역시 분양원가 반대해왔다.

뷰스 대법원 원가공개 판결이 잇따르고 있지만 주택공사는 극히 제한저인 원가공개에 그치고 있는데

김헌동 대통령, 입법부, 행정부 모두가 분양원가 공개 반대해왔지만 그나마 사법부만 2005년부터 분양원가공개 판결을 내렸었다. 그럼에도 불구하고 여야 정치권과 행정부 수장들은 분양원가 공개를 감추면서 개발오적들을 비호해왔다. 2006년 여론에 떠밀린 노무현 대통령은 모방송과의 인터뷰를 통해서 자신의 소신을 바꾼다며 분양원가를 공개하겠다고 했지만 1년이 지난 현재까지 분양원가는 공개되지 않고 있다. 2007년 5월, 사법부의 최고 기관인 대법원은 분양원가 공개판결을 내렸지만 주택공사는 분양원가를 엉터리로 공개했고 또 다시 대법원이 분양원가를 8월말까지 공개하라고 판결했지만 주택공사는 공개할 준비를 하고 있다는 변명만 했을 뿐, 아직도 분양원가 공개를 하지 않고 있다. 대한민국의 최고법률기관인 대법원이 판결을 내려도 이를 이행하지 않는 행정부에 대해 한 마디 비판하는 언론이 없고 오히려 분양원가가 공개되면 줄소송이 우려된다, 그렇지 않아도 어려운 건설업계의 줄도산이 우려된다는 언론과 정치권을 바라보면 누가 주인이고 누가 머슴이고 누가 심부름꾼인지 답답하기 그지없다. 2007년 서울시 뉴타운 공개결과 강북지역의 아파트 원가는 평당 5백80만원이고 강남지역의 분양 원가는 평당 7백80만원이라고 밝혔다. 이는 2002년, 2003년도의 분양가격과 거의 같은 수준이고 노무현 정부 4년간 분양한 가격의 반값도 안되는 낮은 수준임이 밝혀진 것이다. 향후 주택공사가 2003년 이후 현재까지의 분양원가를 공개하게되면 매우 큰 혼란이 예상된다. 따라서 진정 집권세력과 대통령이 국민을 위해서 반성하거나 사과할 의사가 조금이라도 있다면 즉각 지난 4년간의 경제과거사를 고백하고 사실대로 밝히면서 부당하게 취한 이득금을 소비자에게 돌려주고 제대로 된 사과를 해야 할 것이다.

뷰스 이런 상황에서 시급하게 마련할 제도적 대안은 무엇인가.

김헌동 정책 없는 정당이나 정책 없는 정치인이 개발공약을 남발하는 행위를 막기 위해서는 상설 독립된 국토위원회를 만들어야한다. 도시와 대규모 건설은 향후 수백년 후 태어날 미래세대를 위한 시설물이 되어야하고 따라서 철저히 검증과 검토를 거쳐서 전문가들이 결정하도록 하는 결정권 위임이 필요하다. 정치인은 의견을 제시하고 결정은 전문가가 해야 한다는 것이다. 국가인권위원회나 헌법재판소처럼 독립적이고 상설된 조직이 그래서 필요하다. 또 관료들의 재벌을 위한 정책생산 방지를 위해서는 관료는 만들어진 정책을 그대로 행하는 행정업무에 충실하게하고 정책생산은 표를 얻어야 가능한 정당과 정치인들의 몫으로 돌려야한다. 따라서 정당과 정치인에게 정책생산 비용을 넘기고 관료는 정책생산에서 손을 떼도록 제도를 바꿔야한다. 또한 고시를 통해 관료가 되면 30년간 정치권에 줄대기를 하다가 결과적으로 재벌의 품으로 돌아가는 관료사회의 잘못된 임용제도를 바로잡기 위해서는 행정고시를 없애고 집권정당이 정책을 수행하는 행정관료, 고위 행정관료 전원을 교체하는 방식으로 관료임용제도를 전면적으로 수정해야한다. 그래야 주권자인 국민을 위한 정책이 생산되고 그 정책으로 경쟁하게 되고 그 경쟁을 통해서 선발된 정당과 정치인이 나라운영을 하고 잘못하면 교체되고 또 다시 집권을 위해서 국민을 위한 정책을 생산하는 제대로 된 민주주의가 가능하지 않겠나.