“대출규제나 금리인상, 집값 안정에 한계"
LG경제硏, “투기적 수요자들의 초과수익 기대 심리 차단해야”
주택담보대출 규제나 금리인상 등 돈줄을 죄는 집값 안정 대책은 한계가 있으며, 이에 따라 지속적인 집값 안정을 위해 주택수급 개선 등 종합적인 주택시장 안정 대책을 실시함으로써 투기적 수요자들의 초과 수익 기대 심리를 차단해야 한다는 지적이 제기됐다.
“11.15 부동산 안정대책 효과 제한적일 수밖에 없어”
LG경제연구원은 23일 발표한 ‘돈줄 죄면 집값이 안정되나’라는 보고서에서 "부동산 가격과 주택담보대출의 관계를 살펴본 결과 아파트 가격 상승이 주택담보대출 증가에 약 2개월 정도 선행하는 것으로 나타났다"며 “지난 수년간 집값상승 초기 국면마다 집값 상승이 주택담보대출 증가를 촉발시키는 패턴이 반복됐다는 점에서 주택담보대출은 그 자체가 주택가격 상승요인이 됐다기 보다는 주택시장 요인에 의해 촉발된 주택매수세의 자금 수요를 충족시키는 역할을 한 것"이라고 설명했다.
연구원은 “일단 주택가격이 오르기 시작하면 기대수익률 상승에 의한 투기적 수요 때문이건, 내 집 마련 시기를 앞당기려는 실수요 때문이건 주택담보대출도 뒤따라 늘어났기 때문”이라며 “이는 총부채상환비율(DTI)와 담보인정비율(LTV) 규제, 대출총량 규제 등의 주택담보대출 억제 대책은 당분간 추가적 부동산가격 상승을 억제하는 역할은 할 수 있겠지만 향후 다른 요인에 의해 집값 상승세가 재연되는 것을 막는 데는 한계가 있다는 것을 의미한다”고 지적했다.
연구원은 “정부가 내놓은 11.15부동산 안정대책은 다양한 주택담보대출 억제 방안을 포함하고 있지만 이번 규제 강화의 효과는 제한적일 가능성이 있다"며 “지난 3월 30일에도 투기지역내 6억원 초과 아파트 대출에 대해 DTI 40% 규정이 도입된 바 있는데 올해 중반이후 주택가격이 상승세로 돌아서자 주택담보대출이 다시 급등했음을 감안한다면 그렇다"고 강조했다.
연구원은 “이번 주택담보대출 규제 강화의 효과가 실제로 어느 정도일지는 아직 불확실한 가운데 DTI 적용 지역이 확대되었지만 새로이 DTI 규정의 제한을 받는 가구 수는 크게 늘어나지 않을 것이라는 주장이 제기되고 있다”며 “특히 부동산시세조사업체들은 신규로 DTI 규정의 적용을 받는 수도권 투기과열지역내의 6억 원 초과 아파트의 규모를 종전 적용 대상 가구 수의 1.3~1.4% 수준인 5~6천 가구 정도로 예상하고 있다”고 지적했다.
연구원은 “그러나 올해 중반 이후 주택가격이 상승세로 돌아서자 주택담보대출이 다시 급등했음을 감안하면 이번 DTI 규제 강화의 효과 역시 제한적일 가능성이 있다”며 “또한, 금융 감독 당국은 이번 주택담보대출 규제 강화로 연간 4조원 정도의 주택담보대출 감소 효과가 있을 것으로 추산했지만 이는 약 3조 원대 중반 수준으로 추정되는 최근 전체 금융기관들의 월 평균 주택담보대출 증가 규모를 소폭 상회하는 정도”라고 밝혔다.
연구원은 주택가격을 잡기 위한 금리인상과 관련, “한국은행은 지난해 10월 이후 올해 8월까지 5차례에 걸쳐 콜금리를 1.25%포인트 인상해 시중자금의 단기부동화 현상이 상당부분 완화됐지만 전체 통화량 증가율은 낮아지지 않았다"며 “도리어 광의통화 M2 증가율은 지난해 10월 6.5%에서 올해 9월 8.9%로 높아졌다"고 지적했다.
연구원은 “실물경제 활동수준과 비교해 시중에 흘러다니는 돈이 얼마나 많은가를 측정하는 지표인 초과유동성 역시 금리인상에도 불구하고 계속 높아지고 있다"면서 “콜금리 인상에도 전반적인 유동성이 늘어나고 있는 이유는 금융기관들의 여신제공 급증 때문"이라고 설명했다.
"유동성 축소 목적 금리 인상은 예상보다 효과 제한적"
보고서를 작성한 조영무 LG경제연구원 책임연구원은 “이같은 상황을 감안하면 집값 안정을 위한 유동성 축소 목적의 금리 인상은 예상보다 그 효과가 제한적일 수 있어, 소폭의 금리인상 만으로는 기대한 만큼 시중유동성 축소나 주택가격 안정효과를 얻지 못할 가능성이 높다"고 지적했다.
조 연구원은 “주택담보대출 억제나 금리인상 만으로는 지속적인 집값안정을 달성하기 쉽지 않아 보이는 만큼 지속적인 집값 안정을 위해서는 주택수급 개선, 분양가 정책과 부동산 세제 합리화 등 종합적인 주택시장 안정 대책이 실시돼야 할 것"이라며 ”이를 통해 우선주택 실수요자들의 불안 심리를 진정시키고 투기적 수요자들의 초과 수익 기대 심리를 차단하는 것이 주택시장 안정 기조 정착의 전제 조건이 될 것“이라고 말했다.
“11.15 부동산 안정대책 효과 제한적일 수밖에 없어”
LG경제연구원은 23일 발표한 ‘돈줄 죄면 집값이 안정되나’라는 보고서에서 "부동산 가격과 주택담보대출의 관계를 살펴본 결과 아파트 가격 상승이 주택담보대출 증가에 약 2개월 정도 선행하는 것으로 나타났다"며 “지난 수년간 집값상승 초기 국면마다 집값 상승이 주택담보대출 증가를 촉발시키는 패턴이 반복됐다는 점에서 주택담보대출은 그 자체가 주택가격 상승요인이 됐다기 보다는 주택시장 요인에 의해 촉발된 주택매수세의 자금 수요를 충족시키는 역할을 한 것"이라고 설명했다.
연구원은 “일단 주택가격이 오르기 시작하면 기대수익률 상승에 의한 투기적 수요 때문이건, 내 집 마련 시기를 앞당기려는 실수요 때문이건 주택담보대출도 뒤따라 늘어났기 때문”이라며 “이는 총부채상환비율(DTI)와 담보인정비율(LTV) 규제, 대출총량 규제 등의 주택담보대출 억제 대책은 당분간 추가적 부동산가격 상승을 억제하는 역할은 할 수 있겠지만 향후 다른 요인에 의해 집값 상승세가 재연되는 것을 막는 데는 한계가 있다는 것을 의미한다”고 지적했다.
연구원은 “정부가 내놓은 11.15부동산 안정대책은 다양한 주택담보대출 억제 방안을 포함하고 있지만 이번 규제 강화의 효과는 제한적일 가능성이 있다"며 “지난 3월 30일에도 투기지역내 6억원 초과 아파트 대출에 대해 DTI 40% 규정이 도입된 바 있는데 올해 중반이후 주택가격이 상승세로 돌아서자 주택담보대출이 다시 급등했음을 감안한다면 그렇다"고 강조했다.
연구원은 “이번 주택담보대출 규제 강화의 효과가 실제로 어느 정도일지는 아직 불확실한 가운데 DTI 적용 지역이 확대되었지만 새로이 DTI 규정의 제한을 받는 가구 수는 크게 늘어나지 않을 것이라는 주장이 제기되고 있다”며 “특히 부동산시세조사업체들은 신규로 DTI 규정의 적용을 받는 수도권 투기과열지역내의 6억 원 초과 아파트의 규모를 종전 적용 대상 가구 수의 1.3~1.4% 수준인 5~6천 가구 정도로 예상하고 있다”고 지적했다.
연구원은 “그러나 올해 중반 이후 주택가격이 상승세로 돌아서자 주택담보대출이 다시 급등했음을 감안하면 이번 DTI 규제 강화의 효과 역시 제한적일 가능성이 있다”며 “또한, 금융 감독 당국은 이번 주택담보대출 규제 강화로 연간 4조원 정도의 주택담보대출 감소 효과가 있을 것으로 추산했지만 이는 약 3조 원대 중반 수준으로 추정되는 최근 전체 금융기관들의 월 평균 주택담보대출 증가 규모를 소폭 상회하는 정도”라고 밝혔다.
연구원은 주택가격을 잡기 위한 금리인상과 관련, “한국은행은 지난해 10월 이후 올해 8월까지 5차례에 걸쳐 콜금리를 1.25%포인트 인상해 시중자금의 단기부동화 현상이 상당부분 완화됐지만 전체 통화량 증가율은 낮아지지 않았다"며 “도리어 광의통화 M2 증가율은 지난해 10월 6.5%에서 올해 9월 8.9%로 높아졌다"고 지적했다.
연구원은 “실물경제 활동수준과 비교해 시중에 흘러다니는 돈이 얼마나 많은가를 측정하는 지표인 초과유동성 역시 금리인상에도 불구하고 계속 높아지고 있다"면서 “콜금리 인상에도 전반적인 유동성이 늘어나고 있는 이유는 금융기관들의 여신제공 급증 때문"이라고 설명했다.
"유동성 축소 목적 금리 인상은 예상보다 효과 제한적"
보고서를 작성한 조영무 LG경제연구원 책임연구원은 “이같은 상황을 감안하면 집값 안정을 위한 유동성 축소 목적의 금리 인상은 예상보다 그 효과가 제한적일 수 있어, 소폭의 금리인상 만으로는 기대한 만큼 시중유동성 축소나 주택가격 안정효과를 얻지 못할 가능성이 높다"고 지적했다.
조 연구원은 “주택담보대출 억제나 금리인상 만으로는 지속적인 집값안정을 달성하기 쉽지 않아 보이는 만큼 지속적인 집값 안정을 위해서는 주택수급 개선, 분양가 정책과 부동산 세제 합리화 등 종합적인 주택시장 안정 대책이 실시돼야 할 것"이라며 ”이를 통해 우선주택 실수요자들의 불안 심리를 진정시키고 투기적 수요자들의 초과 수익 기대 심리를 차단하는 것이 주택시장 안정 기조 정착의 전제 조건이 될 것“이라고 말했다.
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