주택문제를 완전해결한 싱가포르의 '환매조건부 분양'이 부동산대란으로 들끓고 있는 우리나라의 한 대안으로 급부상하고 있는 가운데 주싱가포르 대사관에 재직중인 외교관이 싱가포르의 주택제도를 소개한 글을 <국정브리핑>에 기고, 주목된다. 일각에서는 <국정브리핑>에 이같은 글이 실린 것은 정부도 환매조건부 분양을 검토하기 시작한 게 아니냐는 관측도 낳고 있다.

전성오 주싱가포르 홍보관은 22일 <국정브리핑>에 기고한 '싱가포르 주택정책이 시사하는 것은'이란 글을 통해 "우리가 주택보급율 102.2%임에도 불구하고 자가 점유율이 54.2%에 불과한 반면 싱가포르는 주택보급율 112.6%에 자가 점유율 92.3%, 다시 말해 국민의 92.3%가 자신의 주택을 보유하고 있다"며 "게다가 거의 해마다 부동산 투기세력과의 전쟁을 치뤄야 하는 한국과 달리 부동산 투기의 설 자리가 없는 나라라는 점이 부러움을 살만 하다"고 말했다.

그는 "우리나라 사람들은 처음 사회생활을 시작했을 때는 내 집을 갖는 것이, 이후에는 조금 큰 집으로 이사를 가는 것이 인생의 목표인양 허덕이며 살아가는 반면, 집을 갖는 것이 그다지 어려운 일이 아닌 싱가포르인들에게는 인건비가 조금 낮아도 감내할 만하고 또 집 대신 자동차나 그 밖의 다른 분야에 관심을 기울이고 있다"고 질적으로 다른 삶을 살고 있는 싱가포르를 소개하기도 했다.

그는 "싱가포르 국민의 86%가 공공주택에서 살고 있다"며 "이 주택 분양은 시민권 보유 유무, 가족구성형태, 소득수준 등 사전에 공지된 기준에 따라 우선순위가 정해지는데 주택 가격은 시장 가격이 아니라 수요자의 소득수준 등을 고려한 가격으로 통상 시중 가격의 55~60% 수준"이라고 밝혔다.

그는 "주택 구입자는 1차적으로 사회보장성 저축인 중앙연금준비기금인 CPF(Central Provident Fund)를 통해, 부족할 경우 HDB로부터 주택가격의 80%까지 낮은 이자율(실질 금리 1%미만)로 융자를 받을 수 있는데 특히 주택구입시 지불해야 하는 최초납입금(총금액의 20%)의 18%를 CPF 융자로 지불하는 것이 가능하므로 최초 주택 구입시 개인이 직접적으로 부담해야하는 금액은 2%에 그친다"고 전했다.

그는 "이렇듯 신규주택 가격이 낮고 구입이 쉽다면 당연히 이를 전매하여 시세차익을 내려는 세력이 생겨날 것이다. 이를 방지하기 위한 제도가 바로 ‘환매 조건부 분양’이라는 제도"라며 "다시 말해 신규 주택 구입자가 5년 이내에 주택을 판매하고자 할 때에는 시중에 판매할 수 없고 HDB에만 되팔 수가 있게 한 것이다. 또한 5년이 지났을 경우 시중에 팔 수 있는데 대개 상당한 시세차익을 얻게 되고 그 시세차익의 10~25%는 HDB에서 환수하고 나머지는 주택 소비자가 갖게 되지만 이를 부당이득이라기보다는 적절한 소득의 이전이라 보아 문제삼지 않는다"고 전했다. 그는 "그러나 이를 무한 반복적으로 활용하게 할 수는 없으므로 국민들은 일생동안에 단 2회만의 HDB(싱가포르 공공주택) 구입이 가능하도록 하고 있다"고 소개했다.

그는 결론적으로 "싱가포르의 주택정책은 성공한 정책으로 평가되고 많은 나라로부터 벤치마킹의 대상으로 연구되고 있다"며 "토지와 주택은 일반적 재화와는 다른 특수한 성질을 가진 것으로서 무조건 시장에만 맡기기보다 국가가 개입하는 것이 불가피하고 때로는 훨씬 효율적일 수 있음을 보여주는 사례라고 보여진다"고 싱가포르의 환매조건부 분양에 대해 긍정적 평가를 했다.

다음은 전성오 홍보관의 글 전문.

싱가포르 주택정책이 시사하는 것은
국민 86%가 ‘환매 조건부 분양’ 공공주택 거주

‘토지의 공공성을 현실로 만드는 싱가포르’, ‘500만원만 있어도 30평 아파트 산다’, ‘싱가포르 부동산 정책 배우자’, ‘환매조건부 분양제 도입될까?’

최근 국내 언론의 부동산 문제를 다룬 기사 중 싱가포르의 사례를 인용한 기사 제목들이다. 왜 싱가포르의 주택정책에 대해서 부러움이 묻어나는 기사가 넘치는 것일까?

싱가포르 하면 국토는 작고 인구는 많은 도시국가의 전형으로서 당연히 도시화에 따른 문제 중에서도 주택문제가 큰 과제일 법도 하건만 싱가포르는 오히려 주택문제를 가장 잘 풀어가고 있는 반면, 그보다는 여건이 나을 법한 우리는 부동산 문제로 국민적 에너지를 낭비하고 있으니 부럽지 않을 수 없을 것이다.

우리가 주택보급율 102.2%임에도 불구하고 자가 점유율이 54.2%에 불과한 반면 싱가포르는 주택보급율 112.6%에 자가 점유율 92.3%, 다시 말해 국민의 92.3%가 자신의 주택을 보유하고 있고, PIR 즉 연간 소득 대비 주택가격 배수는 최저 2.3으로서 한국의 2003년 평균 8.9에 비해 훨씬 낮다. 게다가 거의 해마다 부동산 투기세력과의 전쟁을 치뤄야 하는 한국과 달리 부동산 투기의 설 자리가 없는 나라라는 점이 부러움을 살만 하다.

국민 86%가 공공주택 거주, 민간주택은 일부 부유층 대상

실제로 싱가포르에서 살아본 사람들이 처음에 의구심을 갖게 되는 것 중 하나가 국민소득 수준(2005년 1인당 GDP 2만7000달러, 올해 3만달러 이상 예상)에 비해 인건비가 낮은 편인데도 큰 사회문제로 부각되지 않는다는 점, 또 터무니없이 비싼 가격에도 불구하고 거리에 고급 승용차로 넘쳐난다는 점일 것이다 (싱가포르는 정부의 강력한 자동차 억제 시책으로 다른 나라에 비해 자동차 가격이 거의 2배에 가깝다). 얼핏 연관성이 없어 보이는 이 두 가지 사실이 기실 부동산 문제와도 깊은 관계가 있다는 것이 흥미롭다.

우리나라 사람들은 처음 사회생활을 시작했을 때는 내 집을 갖는 것이, 이후에는 조금 큰 집으로 이사를 가는 것이 인생의 목표인양 허덕이며 살아가는 반면, 집을 갖는 것이 그다지 어려운 일이 아닌 싱가포르인들에게는 인건비가 조금 낮아도 감내할 만하고 또 집 대신 자동차나 그 밖의 다른 분야에 관심을 기울이게 되는 것이다.

우리도 당장 그들의 방식을 따라 우리의 고질병인 부동산문제를 해결했으면 하는 유혹이 따르게 되는 것도 당연하다. 그러나 그들의 제도를 무턱대고 따라할 수 있는 것은 아니다. 그들이 처한 역사적, 지리적·정치적 환경이 우리와 많이 달라 받아들일 수 없는 것도 있고, 받아들인다 해도 우리의 현실에 맞게 변용하는 것이 필수적인 것도 있을 것이다.

싱가포르의 주택은 크게 HDB라 불리우는 공공주택과 민간주택으로 나뉘는데 싱가포르 국민의 86%가 공공주택에서 살고 있다. 우리나라의 공공주택이 35% 내외임을 감안할 때 싱가포르의 공공주택 비율이 무척 높다는 것을 알 수 있다.

공공주택은 우리나라 주공에 해당하는 주택개발청 (HDB : Housing and Development Board, 이하 HDB라 함)에서 공급하는 주택이고, 민간주택은 민간에서 건축하여 공급하는 비싼 가격의 주택으로서 소수의 부유층과 외국인들이 주로 거주한다.

HDB는 1960년 설립된 이후, 모든 싱가포르 국민들이 자기의 집을 소유하도록 하는 것을 목표로 균질의 아파트를 대량으로 보급하여 왔다. 그러나 국민들의 소득수준 향상으로 고급주택에 대한 수요가 늘면서 고급형 콘도미니엄도 공급하고 있다. 또한 HDB는 저소득층을 위한 공공임대주택을 공급하고 있는데 전체 주택시장에서 차지하는 비중은 약 2%이며 건설자금은 전액 정부가 지원한다.

가족구성형태·소득수준 따라 주택 분양 순서 정해져

그러면 수요자 입장에서 주택의 소유와 판매의 과정을 살펴보자.

대부분의 국민들은 HDB가 제공하는 신규 공공주택 시장을 통해 최초 주택을 분양받는다. 이 경우 시민권 보유 유무, 가족구성형태, 소득수준 등 사전에 공지된 기준에 따라 우선순위가 정해지는데 주택 가격은 시장 가격이 아니라 수요자의 소득수준 등을 고려한 가격으로 통상 시중 가격의 55~60% 수준이다.

주택 구입자는 1차적으로 사회보장성 저축인 중앙연금준비기금인 CPF(Central Provident Fund)를 통해, 부족할 경우 HDB로부터 주택가격의 80%까지 낮은 이자율(실질 금리 1%미만)로 융자를 받을 수 있는데 특히 주택구입시 지불해야 하는 최초납입금(총금액의 20%)의 18%를 CPF 융자로 지불하는 것이 가능하므로 최초 주택 구입시 개인이 직접적으로 부담해야하는 금액은 2%에 그치게 된다.

CPF는 우리나라의 국민연금과 유사한 것으로 모든 싱가포르인들은 수입의 33%(고용주 13%, 본인 20% 부담)를 의무적으로 납입하게 되어 있는데 이 자금으로 주택 구입 자금 융자를 해주는 것이다.

이렇듯 신규주택 가격이 낮고 구입이 쉽다면 당연히 이를 전매하여 시세차익을 내려는 세력이 생겨날 것이다. 이를 방지하기 위한 제도가 바로 ‘환매 조건부 분양’이라는 제도이다.

다시 말해 신규 주택 구입자가 5년 이내에 주택을 판매하고자 할 때에는 시중에 판매할 수 없고 HDB에만 되팔 수가 있게 한 것이다. 물론 그 가격은 시중가격보다 훨씬 낮은 가격이므로 의무기한 내에 파는 것은 그만큼의 손해를 감수해야하기 때문에 부득이한 경우가 아니라면 최소한 5년은 보유하게 된다.

5년이 지났을 경우 시중에 팔 수 있는데 대개 상당한 시세차익을 얻게 된다. 그 시세차익의 10~25%는 HDB에서 환수하지만, 나머지는 주택 소비자가 갖게 되는데 이를 부당이득이라기보다는 적절한 소득의 이전이라 보아 문제삼지 않는다. 그러나 이를 무한 반복적으로 활용하게 할 수는 없으므로 국민들은 일생동안에 단 2회만의 HDB구입이 가능하도록 하고 있다. 물론 민간주택을 사고자 하는 사람은 HDB 판매 대금을 밑천삼아 자유롭게 사고 팔 수가 있다.

싱가포르는 이러한 제도를 통해 서두에서 얘기했듯이 거의 전 국민이 주택을 소유하고 주택 가격의 안정을 거둔 성과를 거두고 있다. 그러나 이러한 성과만을 두고 섣불리 제도를 도입하는 것은 자칫 피상적인 성과만을 올리거나 예기치 못한 부작용을 초래할 수도 있다. 따라서 이러한 제도가 성공적으로 정착될 수 있었던 배경과 전제조건 등을 면밀히 따져보아야 될 것이다.

먼저 싱가포르가 국민들의 주택소유를 강력하게 촉진할 수밖에 없었던 싱가포르의 특수성을 이해하는 것이 필요하다.

싱가포르는 1965년에 독립한 역사가 매우 일천한 도시국가이다. 당연히 국민들의 싱가포르에 대한 일체감과 귀속감이 약하고 대신에 중국, 인도·말레이지아·인도네시아 등 종족적 출신지에 자신의 정체성을 일치시키는 경향이 강했다.

주택정책, 국민국가로 통합위한 최상의 방책으로 활용

싱가포르의 지도자들은 싱가포르인이 싱가포르에 자신의 재산을 갖게되는 것이 국가에 대한 충성심을 키우고 국민국가로서의 통합을 이루는 최상의 방책이라는 점을 인식, 국민들의 주택소유 촉진 정책을 우선적으로 실시하게 된 것이다. 따라서 시장의 실패를 보완하기 위해 정부가 주택시장에 개입하는 차원이 아니라 전면적인 주택의 조성과 관리를 정부가 떠맡아 추진해 온 것이다.

둘째, 부동산 소유제도가 우리와는 전혀 다르다는 점이다. 싱가포르는 전 토지의 90%가 국유지이다. 영국의 식민지 하에서 대부분의 토지가 국가 소유였을 뿐 아니라 국가가 토지를 소유하는 것이 토지 이용의 효율성을 높일 수 있다는 판단 하에 1966년 토지수용법을 제정, 토지의 국유화를 가속시켰다. 따라서 공공주택 제공을 위해 국가가 토지를 확보하는데 어려움이 없다는 점에서 우리와는 확연히 다르다.

셋째, 중앙연금(CPF)의 설립과 이를 활용한 안정적인 주택자금 지원체제가 구축되어 있다는 점이다. 무려 소득의 33%를 국가가 거두어 강제 저축토록하고 이를 활용한다는 것은 다른 어느 국가에서도 찾아보기 힘든 제도이다.

넷째, 우리나라와 싱가포르의 자연환경의 차이를 고려해야한다. 싱가포르는 면적이 697.1㎢로서 서울 606㎢보다 약간 더 큰 정도의 작은 국가이다. 그러나 싱가포르에는 산이 없어 가용면적이 훨씬 넓고 인구가 430만명으로 서울의 절반에 미치지 못해 아직 여유 공간이 많아 서울 및 수도권에 비하면 주택여건이 좋다.

다섯째, 정책결정 구조의 상이성을 감안해야 할 것이다. 싱가포르는 독립이후 인민행동당(PAP)의 집권이 계속되고 있고 언론과 집회의 자유등 표현의 자유에 상당한 제약이 있다. 국경없는 기자회는 2005년 10월 세계 언론자유도 평가에서 싱가폴을 조사대상 167개국 중 140위로 최하위권으로 평가한바 있다.

따라서 정부의 의지가 곧바로 정책으로 연결되는 경향이 강한 반면, 다원화된 사회에서 무한한 언론의 자유를 누리는 우리의 경우는 정책의 왜곡현상을 감안해야만 한다.

설령 정책이 아무리 좋다해도 정치적, 이데올로기적 색안경을 끼고 그 정책을 바라본다거나 정책을 좌절시키기 위해 온갖 수단을 다 동원하는 세력이 더 강하다면 정책이 실행력을 갖기 어렵다는 점은 많은 경험이 말해주고 있다.

싱가포르의 주택정책은 성공한 정책으로 평가되고 많은 나라로부터 벤치마킹의 대상으로 연구되고 있다. 모든 정책이 그렇듯이 싱가포르의 주택정책도 그 나라의 역사와 환경에 뿌리를 둔 특수성을 지닌 것이어서 비록 많은 면에서 우리와 다르지만 적어도 토지와 주택은 일반적 재화와는 다른 특수한 성질을 가진 것으로서 무조건 시장에만 맡기기보다 국가가 개입하는 것이 불가피하고 때로는 훨씬 효율적일 수 있음을 보여주는 사례라고 보여진다.