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미국 상업용부동산도 무너지기 시작했다

[송기균의 '마켓 뷰'] 제2의 은행 부실 뇌관 우려

미국 상업용 부동산 대출의 부실화에 가속도가 붙고 있다.

도이체방크 자료를 인용한 <월스트리트저널(WSJ)>의 26일자 보도에 따르면, 미국내 상업용 부동산 대출증권의 부도율이 이번 달 1.8%를 기록해 작년 9월과 비교할 때 불과 6개월 만에 두 배 이상 급등하였다.

1.8%의 부도율은 주택담보대출에 비하면 아직은 낮은 수준이긴 하나 부실화 진행속도가 엄청나게 빠르다는 점에서 우려의 목소리가 커지고 있다.

부도율 급등의 주요인은 경기침체로 인한 상업용 건물의 공실률 상승과 임대료 하락이다. 상업용 부동산가격의 추가 하락이 예상되고 은행들의 대출심사는 계속 강화될 것이므로 부도율 상승은 향후에도 지속될 전망이다.

도이체방크에 따르면, 상업용 부동산 가격은 2007년의 정점 대비 35~45%의 하락이 예상된다. 이 예상을 근거로 추정한 결과 2012년까지 상업용 부동산 대출증권 총액 7천억불의 30% 이상이 부실화된다. 부실화된 후 은행이 확보한 담보를 처분하여 회수하는 금액을 제외하고도 10% 이상의 손실이 발생할 것으로 예상된다. 금액으로는 700억불이다.

참고로 대출증권이란 은행이 상업용 부동산을 담보로 대출을 하고 나서 그 대출을 증권화하여 투자가들에게 매각한 것으로 그 시장규모가 7천억불에 달한다.

은행과 저축기관이 상업용 부동산 대출을 증권화하지 않고 담보대출 형태로 보유한 금액도 5천245억불이나 된다. 이 대출의 연체율은 5%로 대출증권 부도율 1.8%보다 2.5배 이상 높다. 당연히 향후 발생할 부실금액도 훨씬 클 것이다.

이 대출의 만기가 도래하면 그 결과는 아주 심각할 것으로 우려된다. 대부분의 은행들이 작년 상반기까지도 상업용 부동산에 대해 시가의 90% 이상의 금액을 대출하였다. 게다가 앞으로 상당기간 부동산 시장의 침체가 예상되기 때문에 만기 시에 은행들이 재대출을 거부할 가능성이 아주 높다. 현재는 은행들의 대출심사가 엄격해져서 부동산 시가의 65% 선에서 대출이 실행된다. 참고로 이 대출은 전액 2012년까지 만기가 도래한다.

미국 상업용 부동산의 부실화로 가장 큰 타격을 입게 될 곳은 은행이다. 은행들이 전체 상업용 부동산 대출에서 입게 될 손실액이 2천500억불에 달할 것으로 예측하는 기관도 있다. 사태가 그 정도로 악화될 경우 700개의 은행이 상업용 부동산 부실만으로도 파산에 이르게 된다. 상업용 부동산 부실이 주택담보대출에 이은 은행 부실화의 제2의 뇌관이 되지 않을까 우려하는 이유다.

은행들의 연쇄도산을 막기 위한 미국 정부의 노력도 진행 중이다. 현재 시행 중인 TALF(Term Asset-Backed Securities Loan Facility)의 지원대상에 상업용 부동산 대출증권을 포함시키는 것이 검토되고 있다.

이런 정부의 대책이 근본적인 해결책이 될 수 없다는 데 문제의 심각성이 있다. TALF의 최장 만기가 3년인데 상업용 부동산 대출증권의 만기는 통상 10년이다. TALF의 만기가 도래한 뒤에도 처분이 어렵다면 상업용 부동산 대출증권의 매입에 선뜻 나서지 않을 가능성이 크다. 대책의 실효성이 의문시된다는 이야기다.

또한 TALF의 지원대상이 주택담보대출에서 신용카드 등 소비자 금융으로, 그리고 상업용 부동산 대출로까지 확대되고 있는데 재원규모는 그대로다. 결과적으로 상업용 부동산 대출증권의 매입이 충분하지 않을 것이 뻔하다.

상업용 부동산의 위기는 눈앞까지 닥쳤는데 뾰족한 해결책은 보이지 않는다. 서브프라임이라는 주택 부동산에서 시작된 금융위기가 상업용 부동산의 부실로 상황이 더욱 악화되어 금융공황의 제 2 라운드를 맞게 될지도 모른다는 우려의 목소리가 점점 높아지고 있다.

필자 약력 서울대 경제학과 졸업(1982), 동원증권 런던현지법인 대표, 코스닥시장 상장팀장, 코스모창업투자 대표, 경기신용보증재단 신용보증본부장, (현) 기업금융연구소 소장
송기균 기업금융연구소장

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댓글이 8 개 있습니다.

  • 9 8
    노경

    상업용 부동산
    불경기엔 상업용건물 부동산이 공실률이 커지게되고
    은행에서 대출받은 건물주들은 자금난을 겪는것이 불가피하겠죠??
    그러면 은행도 어려움을 겪게되겠고...

  • 9 5
    guo xuan

    미국 부실의 끝은 어디까지인지?
    미국과 한국 주가의 반등에 대해서 낙관론과 비관론이 대립하고 있습니다
    낙관론자들은 코스피지수를 1,450까지도 바라보고 있습니다
    그렇지만 작년 세계경제를 위기로 몰아넣었던 미국의 금융부실이
    하반기에 또 터질지도 모른다는 이야기들이 들리고 있습니다
    대표적인 비관론자인 루비니 뉴욕대 교수는 현재의 주가 반등을
    '죽은 고양이의 반등'이라고 표현했습니다
    이런 위기의 시절에 일반투자자들은 어떤 곳에 투자를 해야할지
    투자를 한다면 어떤 주식에 해야할지요 고견 부탁드립니다

  • 10 6
    오사마

    제2의 911 만들면 돼
    며칠전 나리다에 추락한 비행기잔해는 거대하더군.
    911때 국방성과 펜실바니아에 추락한 비행기는
    30분만에 다 녹았는데. 어느쪽이 진짜냐? ㅋㅋㅋ

  • 8 8
    sol

    소문이 진실을 죽이다
    우리나라 매스컴은 사실을 부풀려 많은 관심을 끌려는 경향이 있다.
    과대포장된 소문이 우려로 발전하여 현상태를 악화시키지 않기를 바란다.
    주거용 부동산과는 달리 상업용 부동산은 이익을 창출해야 된다는 면에서
    위치나 용도에 따라 가치가 천차만별인 만큼 획일화된 잣대로 평가하지 말고
    다양한 각도에서 접근이 필요한 것 같다.국민의 소비가 매스컴에 의해서
    더 위축되는 것 같은데 지금 시점에서 매스컴의 역할이 중요하다고 본다.
    지금이 투자의 적기라고 말하는 전문가도 있다. 전체적인 경기 사이클에서
    지금의 위치를 잘 봤으면 한다.

  • 7 6
    111

    DTI 개인부동산 투기 지역 에서 ...... 6 은 자기돈 4 은 은행대출.
    LTV 4 는 자기돈 비율........ 6은 은행대출돈 얼마나 좋냐
    법으로 &#44524;융규제 해놓아서...한국 부동산거품은 아직 터지지 않았다.

  • 8 8
    111

    서브모기지담보증권 = 개인 주택담보 대출증권.의 종류중 하나.
    그나마 너무 늦게 만든 국내 DTI LTV는 은행의 개인주택대출
    상당히 많이 제한을 걸어놓았지 이긴 미국에도 없다.
    은행의 부실을 최대한 막아놓았다 .

  • 11 6
    111

    이제 알았나....기사로 나오는것보다 훨씬 심각하지.
    미국도 부동산거품투기 . 일본이 기업상업용부동산거품붕괴로
    잃어버린 10년 ㅋ 대공황 ㅋ 개인집값이 폭락하여 내려가는것은
    개인용부동산거품이 터진거.

  • 6 8
    호수

    미국 상업용 부동산 대출이 제 2 의 Subprime mortgage ??
    2007년 미국발 Subprime mortgage 부터 시작하여 2008년 금융대란까지
    일련의 과정을 지켜보면서 존재하지 않은 실물(부도 Risk)을 파생 상품화한
    금융기관 그리고 연이은 금융권 파산(리먼 브라더스,,,)
    이제는 개인부동산,기업금융정도로만 생각했던 금융상품이 이제는 거대한 상업용 건물
    등에까지 뻗어나와 그러면 이러한 위기가 정말 발생된다면, 이것은 또 누가 감당해야
    하는지 좀 막막한 느낌이 듭니다. 지금 한국내 사정이 이렇게 어려운 것은 누구의
    책임인지, 대안은 무엇인지 많은 생각이 드네요...착찹하게

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