아파트거품 파열이 올 들어 본격화하고 있는 가운데, 아파트거품의 정도를 재는 주요 척도인 집값 대비 전세값, 즉 '전세가율'이 강남의 경우 20%대로 조사됐다. 정상적 전세가율이 60%라는 점을 감안할 때 최근 시작된 강남 등의 아파트거품 파열이 전주곡에 불과한 게 아니냐는 관측에 힘을 실어주고 있다.

거품 바로미터 '전세가율', 강남 3구-강동구는 20%대 급락

12일 부동산포탈 <닥터아파트>에 따르면, 2001년부터 2006년까지 서울시 매매값 대비 전셋값 비율(전세가율)을 조사한 결과 2006년의 전세가율은 평균 34.9%로 2001년 이후 가장 낮았다.

2001년 서울의 전세가율은 59.6%로 '정상'이었다. 당시 서울시의 평균 집값은 평당 7백74만원, 평균 전세값은 4백62만원이었다.

그러나 2002년 아파트값 폭등이 시작되면서 2002년 53.1%로 낮아지더니, 2003년에는 46.0%로 50%가 붕괴됐고, 2004년 43.9%, 2005년 41.2%를 거쳐 2006년에는 34.9%로 40%대 벽마저 깨고 30%대에 진입했다.

2006년의 경우 서울의 평균 집값은 평당 1천7백2만원, 전세값은 5백95만원을 기록했다. 2001년에 비해 집값은 125% 폭등한 반면, 전세값은 28% 오른 것. 이는 집값에 그만큼 거품이 많이 끼었다는 얘기에 다름 아니다.

특히 전세가율이 낮은 곳은 강남-서초-송파 등 세칭 '강남 3구'와 강남 지근의 강동구로 모두가 20%대를 기록했다. 특히 송파구는 전세비율이 26.3%로 서울 25개구 가운데 가장 낮았으며 강남구(27.2%), 강동구( 27.8%), 서초구(29.7%) 등도 모두 20%대에 머물렀다.

이어 양천구(31.1%), 용산구(32.5%), 강서구(36.6%), 영등포구(36.8%), 광진구(36.9%) 등이 30%대에 머물렀다.

서울에서 전세가율이 50%대인 곳은 서대문구(52.4%), 은평구(52.1%), 중랑구(51.4%), 종로구(50.7%) 등 4개 구에 불과했고 나머지 구는 40%대였다.

서울 아파트거품 파열, 아직 시작도 안했다

전세가율 조사가 처음 시작된 것은 1999년으로 당시는 52.4%였다. IMF사태 여파로 집값이 폭락한 결과였다. 그러나 그후 2002~2001년 IMF 쇼크가 가시면서 집값이 정상을 되찾아 2001년 59.6%로 정상을 되찾았다.

그러나 2002년 아파트 경기부양이 본격화해 아파트값이 폭등을 시작하면서 전세가율이 수직추락하더니, 지난해말 강남 지역의 경우 20%대로 급락하고 서울 평균도 34.9%로 급락하기에 이른 것이다.

전세가율 60%가 '정상'이라고 하는 것은 이럴 경우에만 현금을 은행에 예치하는 대신 집을 사서 세 놓더라도 손해를 보지 않기 때문이다. 그러나 지금은 집값을 은행에 예치했을 때의 얻는 이자소득보다 절반(서울 평균의 경우), 심한 경우에는 3분의 1(강남) 밖에 안되는 전세소득을 얻는 데 만족하고 있다는 얘기다.

이는 기본 경제상식에 크게 어긋나는 경제행위로, 작금의 아파트 투자층이 전세소득에는 관심없이 집값 폭등이라는 불로소득에만 집착해왔음을 보여주는 증거로 받아들여지고 있다.

전문가들은 서울의 전세가율이 이처럼 기형적으로 낮다는 것은 "집값 경착륙은 없다"는 정부 주장과는 달리, 아파트거품 파열이 본격화할 경우 낙폭이 엄청날 것임을 의미하는 적신호로 받아들이고 있다.