<부동산 대폭락 시대가 온다>(한국경제신문 간)는 쇼킹한 제목의 신간에서 저자 선대인씨가 한 말이다.
"하루라도 빨리 부동산에서 떠나야 한다"
<동아일보>와 미디어다음 취재팀 기자생활을 거쳐 서울시 정책전문관으로 일하다 최근 김광수경제연구소 부소장으로 일하고 있는 선대인씨는 재무컨설턴트인 웰시안닷컴 심영철 대표와 함께, 멀지 않은 장래에 우리나라에서도 미국처럼 부동산거품이 대파열하며 공황적 위기가 도래할 것이라고 단언하고 있다.
그는 "모든 거품은 터지기 마련이다. 이젠 정부가 어떤 정책을 쓴다 하더라도 일시적인 반등은 이끌어낼 수 있을지언정 큰 흐름을 바꿀 수는 없다"며 "세계경제의 동조화 현상, 주택의 공급과잉, 낮은 기대수익률, 투기심리 위축, 가계의 3중고, 금리상승, 그리고 뉴타운 및 신도시 공급 쇼크, 인구구조의 변화 등 피할 수 없는 현실이 대한민국의 경제를 뒤흔들고 있다"며 부동산거품 파열을 기정사실화했다.
그는 2003년 카드채 거품과 향후 터질 부동산 거품을 비교하며 "부동산거품 붕괴는 카드채 거품보다 몇배나 더 큰 충격을 한국경제에 가할 공산이 크다"며 "카드채 거품은 저소득층의 문제였지만, 부동산거품에는 중상류층까지 대거 가담했다. 따라서 거품이 꺼질 때는 과다한 빚을 졌던 상당수 중산층이 몰락할 것"이라며 '중산층 붕괴'를 단언했다.
그는 결론적으로 "이제는 부동산을 떠나야 한다. 하루라도 빨리 떠나야 한다. 부동산에 대한 시각을 교정해야 한다"며 "부동산은 대박이 아니라 쪽박이며, 돈덩이가 아니라 빚덩이로 바뀐다. 거품 붕괴가 아니라 조정기라는 사기꾼들에게 속는 사람은 피박을 쓰게 될 것"이라며, 현재 자산의 83%를 차지하는 부동산 비중을 50%이하로 낮출 것을 조언했다.
"DJ, 부동산투기 단초 제공. 盧는 무능하고 위선적"
부동산거품 재앙 도래를 기정사실화한 그는 "자신의 정치적 야욕을 위해 집값을 올린 정치인들에게는 반드시 책임을 물어야 한다"며, 김대중-노무현-이명박 정부가 어떻게 부동산거품을 만들어왔는가를 소상히 밝혔다.
그는 우선 부동산값 폭등의 단초를 제공한 DJ 정부에 대해선 "김대중 정부는 단기적인 경기 부양에 집착해 부동산 투기를 용이하게 만들었다"며 "외환위기 이후 개발주의 시대 때 형성된 공급자 위주의 주택시장을 소비자 위주로 전환하는 과제를 방기했다. 오히려 공급자인 건설업체들만 배불리는 시스템을 만들었다. 분양가만 자율화하고 함께 패키지로 추진키로 했던 후분양제 약속은 이행하지 않았다. 그렇게 해서 건설업체들이 공급자 위주의 선분양제 아래 분양가를 마음대로 올려 엄청난 폭리를 취할 수 있는 제도적 틀을 만들어 주었다"고 비판했다.
그는 노무현 정부에 대해선 "집값 안정과 서민 경제 활성화라는 염원을 안고 출범한 노무현 정부는 무능하고 위선적인 정부였다"며 "말로는 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 외치면서도 건설과 개발 마인드로 무장한 관료들에게 놀아났다"고 질타했다.
그는 "인수위 때 채택해놓고도, 결국 후분양제를 제대로 시행도 못했고, 조작된 통계에 속아 불과 2,3년 전까지 ‘집값 거품이 없다’고 떠들어댔다"며 "집값을 잡는다는 명분으로 지속적으로 신도시 개발을 발표하며 투기세력에게 먹잇감을 제공했다. 판교를 중산층까지 살 수 있는, 쾌적하고 질 높은 장기 임대 주택 단지로 만들라는 혜안 있는 전문가의 제안도 걷어찼다. 오히려 판교를 거대한 로또판으로 만들어 서울 강남과 경기 남부의 집값을 들썩이게 만들었다"고 비난했다.
그는 이어 "한편으로는 행정복합도시다, 기업도시다, 균형발전이다, 경제특구다 하며 온갖 개발사업을 만들어냈다. 전국을 투기장으로 만들었고, 엄청나게 풀린 보상금으로 다시 서울의 집값을 끌어올리는 거품을 만들어냈다"며 "마치 일본의 부동산 버블을 만들어낸 ‘일본 열도개조론’의 한국판을 연상케 하는 조치였다"고 질타했다.
그는 "한 쪽에서는 집값을 잡겠다며 세금을 올리면서도, 다른 한쪽에서는 개발사업으로 투기판을 확대하고 부동산 시장에 돈을 몰리게 했으니 코미디도 이런 코미디가 없다"고 힐난했다.
"이명박 정부는 더 가관"
이명박 정부에 대한 비판은 더 혹독했다.
그는 "현재의 이명박 정부는 더욱 가관"이라며 "노무현 정부는 집값을 잡겠다는 최소한의 의지라도 있었지만, 현 정부는 그런 의지 자체를 찾아보기 어렵다. 오히려 아파트를 지어대고, 대규모 토목사업을 벌여 부동산 거품을 더욱 키우는 것이 경제 발전의 시작이자 끝인 줄 아는 정부"라고 질타했다.
그는 이명박 대통령의 서울시장 재직시절 33개의 뉴타운 지정이 강북 집값 폭등을 초래한 점을 꼽으며 "오죽하면 전직 서울시 간부조차 '지방 땅값은 노무현이 올리고, 서울 땅값은 이명박이 올렸다'고 하겠는가"라고 꼬집었다.
그는 또 현정부의 부동산정책에 대해서도 "더 이상 거품을 키워서는 안 된다는 경고는 아랑곳 않고, 거품을 키우는 부양책 일색이다. 후분양제 백지화, 분양가 상한제 무력화, 미분양 물량 해소대책, 재건축 규제 완화, 전매제한 기간 단축, 추경 편성을 통한 유동성 공급 등 모두 열거하기도 힘들다. 종부세 완화, 양도세 완화, 재산세 경감 등 부동산 부자들을 위한 세금 선물도 패키지로 공급하고 있다. 심지어 이 정부는 재건축 시 임대추택과 소형주택 의무 공급비율을 축소하겠다고 했다"며 "현 정부는 지금의 부동산 경기 침체가 전적으로 노무현 정부 때 도입한 각종 규제책 때문이라고 보는 것 같다. 그래서 노무현 정부 때 정책을 모두 뒤집기만 하면 부동산 시장이 다시 살아날 것이라고 보는 착각에 사로잡힌 듯하다"고 힐난했다.
그는 "이들은 부동산 버블이 붕괴하기 전 집값은 높은 상태에서 유지되지만 거래량은 확 주는 ‘부동산 스태그플레이션’ 현상이 선행하는 것도 모르는 것 같다. 이 정부는 거품을 계속 지탱하거나 키울 수 있을 것처럼 착각하는데 절대 그렇지 않다. 모든 버블은 어떤 식으로든 붕괴하는 것은 필연에 가깝다. 버블을 더 큰 버블로 막는 것은 한계가 있다. 이미 카드채 사태 때 이를 여실히 경험했다"며 "하지만 실패에서 배울 만큼 능력 있는 정부가 아니니 어쩌겠는가"라고 개탄했다.
그는 결론적으로 "자신의 정치적 야욕을 위해 집값을 올린 정치인들에게는 반드시 책임을 물어야 한다"며 "그들은 자신들과 부동산 기득권 세력을 위해 한국 경제를 파탄내고, 서민들의 주름살을 늘렸다. 이들은 마치 아파트 값이 오르면 세계 초일류 국가가 될 것처럼 환상을 불러 일으켰다. 이제 그런 환상이 모두 망상이었음을 깨닫는 날이 올 것이다. 80년대말 미국의 엠파이어스테이트 빌딩을 사며 기세등등했던 일본이 이후 10여년의 나락으로 빠져들었던 것처럼 말이다. 그때가 되면 반드시 기억해야 한다. 집값 거품에 취해 온 국민을 투기장으로 몰아넣었던 정치인과 그 세력들을. 그 때가 오면 그들은 정치적으로 반드시 심판해야 한다"고 주장했다.
"언론도 믿어선 안된다"
기자 출신인 그는 언론에도 화살을 돌렸다.
그는 "언론도 너무 믿어서는 안된다. 특히 사주가 부동산을 많이 가진 신문일수록 믿지 마라"며 "한국의 신문들이 객관적이고 공정하지 않다는 것은 많은 이들이 잘 알고 있다. 부동산 문제는 특히 더 심하다. 일부 신문은 부동산 재벌들인 사주의 이해관계에 직접적인 영향을 받는다"고 지적했다.
그는 "그뿐 아니라, 광고 매출 가운데 가장 비중이 큰 부동산광고를 매개로 건설업체들의 영향도 받는다"며 "신문사들이 직접 주택사업에 참여한 경우도 적지 않다. 부동산 문제에 관한 한 신문들은 매우 강력한 이해관계자들이다. 오죽하면 서울시에 있는 동안 상업용지 분양을 위해 필자에게까지 관계자가 로비를 했겠는가"라고 폭로하기도 했다.
그는 "어째서 기자들로 하여금 기사는 안쓰고 상업용지 분양을 따내는데 필요한 정보를 '취재'하게 하는가"라며 "도대체 이들이 제대로 된 언론이라고 할 수 있는가"라고 개탄했다.
<부동산 대폭락 시대가 온다>는 책 내용도 주목할만 하나, 이런 책을 경제신문인 <한국경제신문>에서 냈다는 사실도 눈길을 끈다. <한경>도 책 내용에 상당 부분 공감한다는 의미로 해석가능하기 때문이다.
'촌부'님과 같은 발상의 오류들 이런 분들의 '오류'란, 마치, 선대인과 같은 분을. 부동산 '하락'을 끊임없이 '유도'하는 사람처럼 간주한다는 것입니다. 부동산이 폭락하여 경제가 어려움에 빠지면 좋다고 하는 '하락론자'란 없음을 알아야 합니다. 문제는 '폭등'할때 촌부님과 같은 발상을 해야 맞았다는 것입니다. '폭등'할때는 마치 '경제'가 엄청 살아나는 것처럼 '문제없다'고 호도했었다는 것이며, '하락론'에 대하여 마치 경제를 '저주'하는 것인양 몰아 붙였다는 것입니다. 물론 거품의 존재 자체를 부인해 오기도 했습니다. 위의 책은 '현재 진행형의 객관적 사실'에 대하여 말하고 있을 뿐입니다. 무슨 부동산 시장이 '하락론자'가 '하락해라' 주문을 건다고 하락하겠습니까? 그렇다면 폭등시 그것을 막을 수 있었을 것입니다. 어떤 논리에 서건 그저 '시장원리'라는 것이 어떻게 관철되는지 지켜볼 도리 밖에 없을 것입니다.
교인들이여 깨어날 지어다 나를 따르고 믿는 이들이여 이제는 깨어날때가 되었다. 나의 이름으로 사리사욕을 챙기고 나의 이름을 팔아 천사의 탈을쓰고 있음을 나는 기억하고 있으리니.... 두렵지 아니한가 나와의 만남이. 너이에게의 시련은 사탄이 아니며 너의 마음속에 있는 욕심이니 상대방도 존중할줄 알아야 하느니라... 내 말중에 원수를 사랑하라 이말 즉 나에게 원수는 사탄이었음을 왜 너희는 사탄을죽이려 하느냐 난 사탄을 사랑으로 감싸안을려고 했는데 왜 어찌하여 너희들은 그러지 아니하는가.. 아직도 하나님 이름아래 죄를 짓는 자들이여 내 잊지않고 기다리고 있음을 명심하거라. 나는 너희의 옥심을 채우기위한 수단이 아님을 명심하거라. 나는 모든 사람에게사랑임을 명심하거라.
왜 이런일이... 우리는 학교다닐때 국사를 배웁니다. 역사를 앎으로써 미래를 예측하는거라 생각합니다. 국회에 계신분들 국사공부좀 하세요. 과거를 알면 미래를 볼 수 있을겁니다. 맨날 늦장대응에 허우적대지 마시고 한발 앞서 대처하는 능력을 키워주세요. 저는 지금 일본버블붕괴에 관심이 있습니다. 왜냐하면 또 일본따라 갈까봐서.. 물론 상황이 많이 틀리긴 하지만 어렵게 마련한 집값이 폭락할까봐 겁이나서요. 국민을 위한 국민에 의한 정부가 이런걱정을 안겨서 되겠습니까? 제발 좀 잘 하세요.. 그리고 여기 글들 읽어보니까 어느 대통령이 잘하고 못하고 하시던데, 울 나라 대통령임기는 짧기 때문에 본인의 정치를 보여줄 시간이 부족하다고 봅니다 그 다음대에 현실로 다가오지 않을까요?
아래에 "잘못된 생각을 가진 책이다" (1)~(6)까지 글을 꼭 보시길... 촌부님의 글이... 여기 나온 글들중에... 유일하게, 비판이 아니라, 예측이 아니라... 이렇게 해야 하지 않겠나를 얘기한 글이라고 생각합니다. 분명 여기에다가 쌍욕한다고 분이 풀릴 것도 아닐테니... 건전한 의견은 들어 줘야쥐... (6)번까지 제대로 읽어봤다면, 적어도 반대는 안하실꺼라 생각합니다. ~
믿음이 약한자들아... 주를 섬기는 위대한 지도자가 있으니 잠시 시험에 갈팡질팡하지 말고 전혀 걱정하지 말지어다. 촛불시위에 반대하는 시위에 열심히 참석하는 자는 천국에 갈 것이고 그렇지 않으면 멀지않아 너의 죄를 인정하게 될 것이다. 이나라의 참다운 대통령은 이승만 국부님과 김영삼 대통령님, 그리고 위대하신 대통령님, 서울을 하나님께 봉헌하신 대통령님, 대한민국을 하나님께 봉헌하실 이명박 대통령님밖에는 없도다. SeaSon2
2MB정권의 부동산활성화 정책은 무엇이 문제인가? 문제는 지금 경기가 침체기인데 그렇다면 부동산활성화정책을 취해야 하는냐 하는 문제입니다. 그런데 아이엠에프때에는 부동산가격이 대폭락을 했지만 지금은 오히려 지난 노무현정권의 실정을 말미암아 오히려 부동산가격이 김대중정권보다 서울등 일부지역에서는 2-3배 올랐다는 겁니다. 따라서 부동산가격이 폭락해 있었던 김대중정권시절의 경우 부동산활성화정책은 타당한 정책이었지만 반대로 부동산거품이 잔뜩 키어있는 현재의 2MB정권하에서 부동산활성화정책은 지금의 부동산거품을 급격한 거품붕괴로 가져올 수 있다는 점에서 다르다고 할 것입니다. 바로 이점이 김대중정권과 2MB정권의 차이라는 겁니다. 그렇다면 현 정권은 어떻게 경기회복을 시도해야 할까요? 결론은 부동산거품을 키울 건설경기회복 대신에 새롭게 경기회복을 주도할 업종을 발굴해야 한다고 봅니다. 김대중시절 IT기술을 기반으로 한 벤처등의 활성화가 있었듯이 현 정부는 GT를 기반을 한 경기활성화 정책을 피는 것이 올바른 방향이라고 봅니다.
"부동산 대폭락" 10년전 일본에서 나온책 우리나라 IMF시 일본 동양경제사에서 나온 부동산 대폭락이란 책이 잇었다. 완전히 반토막 된다는 내용이었는데 그리 되지 않았다. 무한한 자원이 아니고 한전된 자원인 부동산의 가격이 폭락햇으면 하는 저자의 바람일 뿐이다. 부동산 규제만 안화되면 또다시 폭등할 것이다. 수요는 많고 공급이 부족하니.
잘못된 생각을 가진 책이다(6) (아래에서 이어지는 글입니다) 그럼, 지금은 어디쯤 왔을까? 간단하다. 세계경기가 하향이다. 적어도 경기가 살아나기 전까지는 부동산 가격은 하락 압력을 받게된다. 그렇다면 어떤 정책을 펼쳐야 할까? 당연히 더 폭락시키는 정책을 펼치면 안되는 시기이다. 얼마전 정부의 신도시 개발등과 같은 정책은 마치 노태우의 정책처럼 그래서 매우 잘못된 정책인 것이다. 여기서 덧붙여 말하자면, 부동산 가격이 하락해야 한다고 주장하는 사람들, 특히 하락해야 경제가 살아나고, 서민들도 싸게 주택을 구매하여 좋다고 주장하는 사람들을 보면 식은 땀이 난다. 일본을 보라. 그리고 미국을 보라. 지난 IMF를 보라. 부동산 가격의 하락 다음에 무슨 고통이 기다리고 있는지를 보라 말이다. 가장 고통을 받는 사람들도 서민들일 것임은 말할 것도 없다. 그리고, 만약 그들의 주장대로 부동산 가격이 하락한다고 치자. 그 다음은 어때야 된다는 것인가? 적당선에서 머물러 있어야 한다는 것인가? 그것이 가능할까? 부동산 가격을 정부에서 시장을 무시하고 인위적으로 조정을하는 것이 가능한 이야기인가 말이다. 정부가 모든 경제활동을 통제하는 실험은 이미 소련과 동유럽과 중국, 북한, 리비아 에서 실패했음을 알아야한다. 정책의 목표는 경제의 진폭을 적게하는 것이다. 진폭이 없을 수는 없는 것이다. 과열과 거품을 적게하는 것, 폭락의 폭을 적게하는 것이 정책의 목표인 것이다. 마음이 조금 더 따뜻한 사람이라면, 그리고 경제를 걱정하는 사람이라면 '부동산은 폭락한다!!' '폭락해야한다!'라고 주장하기 이전에 , 어떻게하면 이 어려움을 슬기롭게 극복할 것인지를 고민하는 것이 더 좋을 것이다.
잘못된 생각을 가진 책이다(5) (아래글에서 이어지는 글) 이미 경기가 상승으로 돌아 섰는데 부동산 활성화를 도모하면 과속을 유도하게되는 것이다. 자, 이제 했던 말을 되돌려 보자. 부동산 가격은 경기의 변동에 시차를 두고 반응을 한다. 그 변동은 자연스런 경제현상이다. 그런데, 정부의 부동산정책은 종종 잘못되어서, 하락하려고 할때에 하락유도정책을 쓰고, 상승하려고 할 때 상승유도의 정책을 펼침으로써 그 진폭을 크게 만든 것이다. 뒷북정책인데, 뒷북정책일수록 강력한 정책을 씀으로서 그 피해를 또한 크게한다.
잘못된 생각을 가진 책이다(4) (아래 글에서 이어지는 글) 이미 노태우때부터 내리막을 걷던 경기때문에 부동산 가격은 하락 압력을 받았고, 이때에 노태우의 잘못된 정책에의해 일산과 분당에서 대규모로 공급되는 아파트는 엄청난 미분양 사태를 맞이하게 된다. 이의 해소를 위해서 기영삼 정부는 각종 혜택을 주어 부동산경기 활성화를 도모한다. IMF라는 엄청난 국가부도사태를 만나서 경기는 곤두박질을치고, 경기가 곤두박질을치니 주식이며 부동산이 폭락을 하게된다. 김대중시절, 우리는 IMF를 단 1년 만에 극복을하며 세계를 놀라게한다. 어디 그뿐이랴. 혹독한 시련의 시기를 거치면서 기업들의 체질이 강화 되어 우리나라의 경제가 몰라보게 성장을하게된다. 삼성과 LG, 현대 자동차등이 세계적인 기업으로 도약하는 한다. 흔히들 김대중시절을 욕하는 사람들, 특히 진보적인 생각을 가졌다고 자부하는 사람들은 도대체 무슨 생각을 하고 말을 하는지 궁금하다. 각설하고, 놀랍게도 김대중 정부 들어서 아주 짧은 시간내에 경기는 상승을하게된다. 경기가 상승을하게 되면 조만간 부동산가격은 상승압력을 받게된다. 그런데 정부에서는 역시 잘못된 정책을 펼친다. 부동산 시장의 활성화 정책을 펼치는 것이다. 그 결과는 어떻겠는가? 역시 뻔힌 결과를 가져올 것이다.
잘못된 생각을 가진 책이다 (3) ( 아래에서 이어짐) 그 결과는 부동산 시장의 공급과잉, 부동산 가격 하락, 건설사들의 부도 등으로 인한 경기 하락 압력의 심화 라는 것은 불을 보듯 뻔한 사실이다. 김영삼은 ' 선진 OECD 가입' '세계화'(요즘 신자유주의에서 말하는 세계화하고는 다르다) 등등을 내세우며 노태우 시절부터 하락해 가는 경제에 무리하게 성장위주의 정책을 펼침으로 인해서 더욱 모순을 키워 나가게 되고, 그 결과물이 바로 IMF사태이다. 여하튼 이런 상황에서 김대중 정부가 들어섰다. 김대중 정부는 정말 훌륭한 경제정책을 펼치게된다. 소위 신자유주의적인 정책을 펼침으로서 세계에서 가장 훌륭하게 IMF체제를 벗어나게된다. 그런데, 부동산에서는..
잘못된 셍각을 가진 책이다.(1) 대부분의 세상사는 뜻한 바대로 되지 않는다. 그럴듯한 사상과 도덕적 타당성으로 현실이 움직이지 않는다는 말이다. 위 책의 내용은 언뜻보면 타당해 보이나 그 주장의 경제적이고 현실적인 근거가 없어서, 대중을 현혹하여 잘못된 경제 상식을 가지게 하기에 충분하다. 생각해보자. 집값은 도대체 왜 오르는 것일까? 정부가 집값을 부추겨서 오른다고 책에서는 주장을 하는듯 하다. 하지만 과연 그러한가? 지난 노무현 정부 때 보수언론과 학자들이 줄기차게 주장한 것 중의 하나가 정부가 좌 편향해서 기업들이 이익이 나도 투자를 하지 않는다는 것이었다. 그런데 우편향하겠다는 이명박 정부 들어서도 기업들은 투자를하지 않는다. 이유는 너무나도 간단하다. '손해 볼 것 같은데 투자할 바보가 어디 있겠냐?' 경제 전망이 어두워서 투자를 하면 손해를 볼 것으로 생각이 드는데, 이명박이 아무리 기업 총수들 모아놓고 투자하라고 한들, 사면을 해준들, 핫라인을 개설한들 누가 투자를 하겠는가말이다. 사정이 그러함에도 기업의 투자를 마치 정권과 지도자의 성향에 결부시켜서 선동해온 보수언론들은 근거없는부정적 시각을 유포함으로서 경제에 악영향을 끼치는 큰 잘못을 저질렀다고 할 것이다.
김대중 노무현 이명박 .....가장 서민적인척 하며 가장 반 서민적인 인간들! 김대중-호남인으로 탄압받으면서 가장 효율적으로 호남은 이용해먹은 사람 노무현-탈지역적인척 하나 가장 영남의 틀속에서 못벗어난 유아틱한 인간 이명박-고소영 이라는걸 아애 드러 내놓고 해처먹는 인간....
