국내에서 가장 비싼 강남구 삼성동의 현대아이파크가 마침내 3월 사상 처음으로 평당 6천만원을 넘어섰다.

부동산투기를 뿌리 뽑았다며 8.31 부동산대책 수립자들에게 대대적 포상을 했던 정부를 머쓱하게 만드는 일이다.

강남아파트 가격, '풍선효과' 나타내며 급상승

14일 강남 부동산업계에 따르면, 정부의 8.31 부동산대책에도 불구하고 강남 집값이 떨어지지는 커녕 오히려 상승세를 지속하고 있는 가운데 현대아이파크가 지난해 초 평당 4천만원대, 지난해말 5천만원대에 이어 최근에는 6천만원 선마저 돌파했다.

<뷰스앤뉴스>의 강남부동산 현장조사 결과, 서울 강남구 삼성동 현대아이파크 63평형의 호가가 38억원을 넘어섰다. 이는 8.31 대책 이전인 지난해 7월의 25억2천만원(평당 4천만원)을 크게 웃도는 수준으로, 평당 기준으로 사상 최초로 6천만원대를 돌파한 액수이다. 또한 이는 8.31대책후 50%나 급등한 액수이기도 하다.

아이파크의 최대평수인 1백4평 아파트의 경우 매물이 안나와 정확한 실거래가를 파악할 수는 없으나, 평당 6천만원선을 상당히 웃도는 것으로 알려지고 있다.

국세청은 지난해 5월 기준시가를 발표하면서, 1백4평 현대아이파크의 기준시가를 전국에서 가장 높은 평당 2천6백39만원이라고 발표했었다. 실제가격이 기준시가보다 1.5배 이상이나 높은 셈이다.

아이파크 63평형 등 중대형의 가격은 지난해초 평당 4천만원이었다가 지난해말 5천5백만원~5천8백만원 수준으로 올랐고 3월 들어 6천만원을 돌파하면서 가격이 계속 가파른 상승세를 나타내고 있다.

강남 전역으로 아파트값 상승 확대

강남 아파트의 간판격인 아이파크 값이 평당 6천만원을 넘어서면서 강남의 다른 아파트들값들도 급등하고 있다.

부동산포탈 <부동산114>에 따르면, 최근 2~3주 동안 일반 아파트 값이 상승세를 보이면서 '제2 롯데월드' 건설이라는 호재가 생긴 송파구와 강남구가 각각 0.87%와 0.54% 상승했다.

강남구에서는 도곡 렉슬이 급상승세를 보이면서 지난 2~3주 동안 30평대가 1억원 가량, 40평대 이상 대형평형은 2억원가량 가격이 뛰는 등 신규 입주 아파트 위주로 상승세를 보였다.

전문가들은 재건축 아파트에 대한 규제와 정부의 부동산정책으로 인해 강남권 일반 아파트 가격이 '풍선효과'를 나타내며 가격 상승세를 나타내고 있는 것으로 분석하고 있다. 풍선효과란 풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 불거져 나오는 것처럼 문제 하나를 해결하는 대신에 또 다른 문제가 생겨나는 현상을 말한다.

재건축 아파트도 반등세...8.31이전 가격보다 높아

정부의 잇따른 규제에도 불구하고 강남 재건축 집값도 꾸준한 상승세를 나타내고 있다.

<부동산114>에 따르면 지난주(3월3일~9일) 서울의 아파트 매매가격 상승률은 0.47%에 달해 주간 상승률로는 작년 7월 첫째주(0.53%) 이후 가장 높은 것으로 집계됐다.

특히 강남권 재건축 및 일반아파트 가격 상승률은 서울 평균 상승률을 크게 상회하며 초강세를 유지하고 있다.

재건축 아파트의 경우 1주일 동안 1.77%가 오른 서초구를 비롯, 송파구(1.1%) 강동구(0.71%) 등 3개 구 재건축아파트의 상승률이 두드러졌다. 재건축을 추진 중인 이들 지역의 아파트들은 입주권 가격이 평균 5천만~8천만원 가량 뛰면서 가격도 5천만원 가량 올랐다.

서초구에서는 서초동 삼호2차 신동아1차 우성1차와 반포동 삼호가든3차 한신15차 등이, 송파구에서는 제2롯데월드 건설 소식으로 신천동 장미1, 2차아파트와 가락시영1차 잠실주공5단지 등이 오름세를 나타냈다.

부동산포털사이트 <닥터아파트>가 최근 1주일(3월3일~9일) 서울, 인천, 경기 등 수도권 재건축 아파트를 조사한 결과도, 재건축 아파트값이 한 주 동안 매매가가 1.43% 급등했다. 이는 주간 단위로는 지난해 6월 이후 가장 큰 것이다.

강남구 1.85%, 강동구 1.49%, 서초구 1.24%, 송파구 1.53% 등 강남권 재건축 단지 매매가가 모두 1%대 높은 상승률을 기록하며 상승세를 주도한 것으로 나타났다.

은행 주택담보대출 급증...부동산시장으로 돈 흘렀다

이처럼 부동산 투자가 늘고 부동산 가격이 급등함에 따라 최근 2년간 은행의 주택담보대출은 무려 37조원이나 급증한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 중소기업 대출 증가 규모를 두 배 이상 웃도는 수준이다.

이에 따라 가계자산에서 주택 등 비금융자산이 차지하는 비중이 90%에 달해 주택가격이 하락세로 돌아설 경우 가계에 미치는 충격이 클 것이라는 우려도 제기되고 있다.

14일 한국은행과 대한상공회의소에 따르면 부동산 가격이 폭등했던 지난해 은행의 주택담보대출 증가액은 20조5천5백34억원으로 중소기업 대출증가액 11조4백억원을 두 배 가까이 능가했다.

경기부진이 심각했던 2004년의 경우 중소기업 대출증가액은 6조9천2억원에 그친 데 반해 주택담보대출은 16조3천9백52억원이나 증가, 중소기업 대출보다 10조원 가까이 증가 규모가 컸다.

2004~2005년 주택담보대출은 36조9천4백86억원이 증가, 같은 기간 중소기업 대출 증가액 17조9천4백2억원보다 두 배 이상 많았다.

이는 은행의 대출이 생산현장보다는 부동산시장에 집중적으로 흘러간 때문으로, 장기간의 저금리가 주택담보대출 급증으로 이어지고 이는 부동산가격 급등을 불러와 재차 주택담보대출에 대한 관심을 고조시키는 악순환이 되풀이된 것으로 풀이됐다.

특히 저금리에 따른 주택담보대출 급증은 빈부격차를 더욱 심화시켜 가계내의 양극화 현상을 불러오고 있는 것으로 분석됐다.

일각에서는 평당 1억원 시대 기대하기도 하나...

박상원 LBA박상원부동산 대표는 최근의 강남 아파트값 급등과 관련, ＂8.31부동산대책으로 2주택을 가질 수 없게 된 데다 강남권에 집을 장만하겠다는 실수요자들이 갈수록 늘고 있다“며 ”반면 양도세 중과 및 재건축아파트 개발이익부담금 부과 등으로 인해 공급이 줄어들면서 집값이 오르는 현상이 나타나고 있다＂고 밝혔다.

또다른 부동산 관계자는 ＂정부가 양도세를 올리자 집주인들이 양도세만큼 집값을 올리는 경향이 뚜렷하다＂며 ＂정부 대책이 강남에서는 별다른 약발을 올리지 못하는 양상＂이라고 말했다. 그는 ＂일각에서는 서울시가 뚝섬유원지 땅을 비싸게 파는 바람에 그곳에 세워질 주상복합아파트 분양가가 최소한 4천만원이 될 것으로 예상되면서, 아이파크 등 강남 최고급 아파트의 경우 평당 1억원까지 오를 것이라는 이야기도 나돌고 있다＂고 전했다.

부동산전문가들은 그러나 거품이 무한대 확대될 수는 없을 것으로 판단하면, 미국의 부동산거품이 파열되는 등 외부에서 충격이 가해질 경우 국내의 아파트거품도 파열될 가능성이 높다고 전망하고 있어 귀추가 주목된다. 삼성경제연구소의 경우 미국의 부동산값 거품을 올해 한국경제의 3대 복병 중 하나로 꼽고 있다.