작년 상반기 기준으로 전국 아파트값에는 32.4%, 집값에는 17.0%의 거품이 끼어 있다는 분석이 나왔다. 그후 1년여 사이에 집값이 또 폭등했었다는 점을 감안하면 아파트값의 절반 가량이 거품이라는 얘기여서, 향후 거품이 터질 경우 '부동산 대재앙'이 도래할 것임을 예고했다.

삼성경제연 “지난해 6월말현재, 아파트값 32.4%가 거품”

삼성경제연구소는 6일 ‘주택시장 불안과 금리’ 보고서를 통해 "주택가격모형으로 이론가격(내재가치)를 구한 뒤 이를 실제 가격과 비교하는 회귀분석 모형을 이용해 거품을 추정한 결과, 전국 주택가격 거품의 크기는 17.0%로 나타났다"며 “이같은 거품 중 금리요인에 의한 것이 총 거품의 3분의 2에 달하는 11.6%포인트"고 지적, 참여정권 출범후 3년간 지속된 저금리 정책이 집값 폭등의 주범이었음을 지적했다.

연구소는 이어 “특히 이 시점에 전국 아파트 값의 버블크기는 32.4%이며 이중 금리요인은 23.0%포인트로, 시가 5억원짜리 아파트라면 1억6천만원 정도는 거품에 해당된다”며 “금리요인의 비중으로 따지면 전국주택보다 아파트만을 따로 떼놓고 볼 경우 더 컸다”고 지적했다.

연구소는 11월 현재의 아파트거품 크기는 계산하지 않았으나 지난해 6월말이후 아파트값 폭등이 더 가속화, 최근 들어서는 서울-수도권 등지의 아파트값 폭등이 거의 정부 통제불능 상태로 빠진 점을 고려할 때 아파트값의 절반이상이 거품이 아니냐는 관측을 낳고 있다.

정부당국의 '금리인상 늑장' 질타도

삼성연구소는 한국 등 전세계의 부동산거품과 관련, “같은 기간 집값 거품 논란이 일었던 미국과 영국의 거품 크기를 측정한 결과에서도 금리요인이 가장 높은 비중을 차지했다는 점에서 국내외 모두 집값 거품현상에는 저금리가 큰 영향을 미쳤다”고 분석, 2001년 9.11테러후 미연준(FRB) 주도로 진행된 초저금리 정책이 범세계적 부동산거품의 주범임을 지적했다.

연구소는 이처럼 전세계 부동산거품의 주범으로 미연준을 지적하면서도, 미연준이 더이상의 거품 확산을 막기 위해 그후 16차례에 걸치는 과감한 금리인상을 단행했음에도 불구하고 성장률을 의식해 금리인상에 늦장을 부린 현 정부와 한은이 한국의 부동산거품을 세계 최악의 상태로 키웠음을 지적하기도 했다.

연구소는 “주요 해외국가들은 주택시장 불안을 금리인상으로 대응해왔지만 우리나라의 주택경기 연착륙 대책은 주로 수급조절에 초점을 둔 것이었다"고 금리인상 대신 신도시 등 공급중심의 정책을 펴온 정부당국을 힐난하며, “그러나 신도시 건설 등 공급확대 대책 병행에도 불구하고 주택시장 불안은 좀처럼 가라앉고 있지 않으며, 이는 경기 상승기에 금리조절속도가 늦어진 것이 부동산 시장 과열의 큰 원인이 됐기 때문"이라고 질타했다.

연구소는 “이에 따라 경기를 부양하기 위해 금리를 인하하면 그 효과보다는 주택시장 불안 등 부작용이 더 크게 나타날 것”이라며 최근 일각에서 흘러나오고 있는 금리인하 주장에 급제동을 걸며, “주택시장 불안해소를 위해서는 금리인상이 가장 효과적으로 보이나 현재 경기상황으로는 금리인상도 쉽지않아 보이는 상황"이라고 한은의 샌드위치 신세를 꼬집기도 했다.

연구소는 “현 시점에서는 금리정책의 중점을 주택시장 안정에 둬야 하며 경기부양은 규제완화나 재정수단 등을 통해 달성해야 한다”고 재차 '금리인하 불가론'을 편 뒤,“경기사이클상 다음 경기확장기에는 균형금리 수준까지 신속한 금리인상을 실시해야 한다"고 지적했다.

삼성연구소의 이같은 거품 경고는 전날 현대경제연구원이 내년께 부동산거품의 파열 경고에 뒤이은 것으로, '부동산 재앙'이 초읽기에 들어선 게 아니냐는 관측에 한층 힘을 실어주고 있어 경제주체들의 신중한 대응이 요구되고 있다.